수원지방법원 2024타경51456. 평택시 고덕동 2150-2의 토지 220.7㎡와 일반철골구조 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 다가구주택 1가구와 근린생활시설 2개 호, 2층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다. 등기부의 말소기준권리는 2022년 1월 27일 양동행복신용협동조합 근저당권 1,116,000,000원이며, 이후 설정된 이가혜 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤에 있습니다. 실제 임차인은 3명이고, 이 가운데 최호일은 2019년 11월 29일, 이정수는 2021년 5월 11일 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 두 사람의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력과 승계 범위를 단정할 수 없습니다. 최저가가 내려갈수록 선순위 임차보증금의 미배당분이 커질 수 있어, 낙찰가만 보고 실질취득비용을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경51456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2150-2 주건축물제1동 · 경기도 평택시 고덕여염10길 102 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설 이용 |
| 토지 | 대 220.7㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 2층 |
| 소유자 | 주식회사다인컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 2,473,782,410원 / 593,956,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이가혜 / 365,424,657원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 임차인은 별도
2022년 1월 27일 양동행복신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 이가혜 근저당권 390,000,000원, 평택시 압류, 경매개시결정, 국 압류, 차형근 가압류 30,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리를 매수인이 직접 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현승 1층 88.85㎡ | 2022.04.18 | 보증금 50,000,000원 월 3,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 없음 대항력 없음 |
| 최호일 43.2㎡ | 2019.11.29 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 가능·미상 보증금 확인 필요 |
| 이정수 102호 43.2㎡ | 2021.05.11 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 가능·미상 보증금 확인 필요 |
이현승은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 최호일과 이정수는 전입일만 놓고 보면 선순위지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 매수인이 승계할 가능성이 있는 점유자로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 가격 판단 — 24% 할인처럼 보여도 저가 판정은 불가
감정가 2,473,782,410원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 593,956,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 비율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 회차 | 593,956,000원 | 24.01% | 950,383,560원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 415,769,200원 | 16.81% | 1,126,788,492원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 291,038,440원 | 11.76% | 1,249,836,098원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 593,956,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,339,560원 |
| 1. 근저당 · 양동행복신용협동조합 | 1,116,000,000원 | 585,616,440원 |
| 2. 근저당 · 이가혜 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 차형근 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,536,000,000원 중 585,616,440원만 배당되고, 950,383,560원이 미배당됩니다. 신청채권자 이가혜의 청구액은 365,424,657원이지만 이 시나리오의 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차보증금 승계 여부는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건축물 리스크 — 위반건축물 등재
건축물은 감정평가상 다가구주택과 근린생활시설로 이용되고 있으며, 일반건축물대장에는 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 무단증축. 1층 주택 경량철골 52㎡가 무단증축 내용으로 기재되어 있습니다.
- 무단용도변경. 1층 주택 35.085㎡를 소매점으로 변경한 내용이 기재되어 있습니다.
- 행정처분 가능성. 시정의무 이행 또는 적법성 획득 여부가 확인되지 않았으며, 관할관청의 원상회복 시정명령 등 행정처분 가능성이 있습니다.
- 면적 확인. 무단증축·무단용도변경으로 공부상 면적과 실제 면적에 차이가 있을 수 있으며, 건물 1층 일부 호실은 복층식 구조입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 고덕동 행정복지센터 북서측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 주상혼합 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 위치와 운행빈도 등 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 대 220.7㎡, 주상용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 ㎡당 2,320,000원입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최호일·이정수 보증금 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해 실제 승계 가능액을 계산해야 합니다.
- 점유 범위 대조. 최호일의 43.2㎡와 이정수의 102호 43.2㎡가 실제 건물 구조 및 복층 부분과 어떻게 대응하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 52㎡와 무단용도변경 35.085㎡의 위치, 원상회복 명령, 이행강제금 및 적법화 가능성을 관할관청에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가에 선순위 임차보증금 미배당분과 위반건축물 처리비용을 더해 총투입액을 계산해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율만으로 저가 여부를 결정하지 말고, 인근 근린시설·다가구주택·토지의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 평택시와 국의 압류 관련 세액 및 당해세 우선순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건은 감정가 2,473,782,410원에서 최저가 593,956,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 가격 할인만으로 접근하기에는 핵심 미확정 요소가 큽니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 최호일·이정수의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득액을 계산할 수 없고, 무단증축 52㎡와 무단용도변경 35.085㎡에 대한 행정·원상회복 리스크도 남아 있습니다.
등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 이것만으로 권리분석이 끝나는 물건은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않으므로 감정가의 24.01%라는 수치를 가격 메리트로 곧바로 환산해서는 안 됩니다. 선순위 임차보증금과 위반건축물 처리 범위를 확정하기 전까지는 입찰가 산정보다 사실관계 확인이 우선입니다.