수원지방법원 2025타경52419. 광주시 신현동 349-9의 토지 418㎡와 지상 4층 철근콘크리트 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지이며, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 김형찬으로, 2018.04.22. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2018.05.23. 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준시점은 2014.12.29.입니다. 같은 날 우리은행 근저당권 2건이 설정됐고, 이후 전입한 점유자와 임차권등기는 원칙적으로 대항력이 없습니다. 현재 확인되는 유효 임차권등기 4건도 모두 기준시점보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 성명은 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 관계가 별도로 있어, 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 349-9 · 경기도 광주시 문형산길47번길 25-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 / 건물 | 대 418㎡ · 철근콘크리트구조 지상 4층 · 일괄매각·제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김형찬 (2018.04.22. 협의분할에 의한 상속, 2018.05.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,800,404,960원 / 1,260,283,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 180,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 권리는 소멸, 미상 점유자는 별도 확인
2014.12.29. 우리은행 근저당권 설정이 권리분석의 기준시점입니다. 을구 1번 근저당권은 2017.05.24. 말소됐지만, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권이 존속해 기준일은 바뀌지 않습니다. 이후 석봉업 근저당권, 비엔케이캐피탈 가압류, 국민건강보험공단·국·광주시 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 모두 기준일 뒤 권리입니다.
② 임차인·점유자 분석
전입일이 확인되는 점유자와 임차권자는 모두 기준일인 2014.12.29.보다 늦게 전입했습니다. 따라서 확인된 범위에서는 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 기재는 대항력을 단정할 수 없으므로 별도 현장조사와 주민등록 전입세대 확인이 필요합니다.
| 성명 | 호실·범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전봉식 | 203호 | 2021.08.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 점유 |
| 김양현 | 303호 | 2022.06.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 점유 |
| 이기남 | 301호 | 2020.07.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 점유 |
| 박준철 | 402호 | 2024.08.20 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 배당요구 2025.08.04 |
| 전훈남 | 201호 | 2022.05.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 점유 |
| 김종성 | 403호 | 2017.05.29 / 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 점유 |
| 방양숙 | 402호 | 2024.08.20 / 2020.07.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 배당요구 2025.08.14 |
| 최재호 | 201호 약 70㎡ | 2015.02.04 / 2015.02.04 | 140,000,000원 | 없음 | 말소완료 | 승계 없음 임차권 말소 2017.04.28 |
| 주요한 | 202호 약 45㎡ | 2019.03.21 / 2017.02.02 | 100,000,000원 | 없음 | 말소완료 | 승계 없음 임차권 말소 2019.10.30 |
| 이재덕 | 401호 55㎡ | 2020.04.10 / 2020.03.13 | 160,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 임차권등기·소멸 |
| 김명실 | 203호 70㎡ | 2021.08.19 / 2021.08.10 | 130,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 임차권등기·소멸 |
| 김상진 | 202호 55㎡ | 2019.10.28 / 2019.10.04 | 100,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 임차권등기·소멸 |
| 백효종 | 302호 45.5㎡ | 2024.05.10 / 2024.04.11 | 100,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 임차권등기·소멸 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 승계 없음 점유 관계 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다른 문제
현재 최저매각가는 1,260,283,000원으로 감정가 1,800,404,960원의 70%입니다. 다만 비교할 최근 실거래 가격이 없어, 30% 유찰 할인만으로 시세보다 싸거나 투자수익이 확보됐다고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 실질취득 산정액은 매수인 인수 0원을 전제로 최저가와 같은 1,260,283,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,260,283,000원 | 0원 | 739,752,273원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 882,198,100원 | 0원 | 365,448,222원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 617,538,670원 | 0원 | 103,435,386원 | 0원* |
각 회차의 인수액은 확인된 등기·배당 모형 기준입니다. 전입일·보증금 미상 점유자, 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,260,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,002,830원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 석봉업 | 122,000,000원 | 122,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 메리츠화재 | 29,657,000원 | 29,657,000원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 29,870,897원 | 29,870,897원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 739,752,273원 |
배당모형상 채권 합계 505,527,897원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제와 말소 기재된 권리의 실제 배당 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 광주광명초등학교 북동측 인근이며, 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 418㎡, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 859,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층으로 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖췄습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규제. 계획관리지역·개발진흥지구·주거용지·신현2 지구단위계획구역이며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 다수 호실 점유와 임차권등기, 토지 418㎡, 제시외 건물 포함이라는 개별성이 있어 실거래 비교 없이 가격과 명도 난도를 단순화하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 미상인 점유 기재의 실제 성명, 호실, 점유개시일, 주민등록일, 보증금을 매각물건명세서 원본과 전입세대열람으로 확인하세요.
- 호실별 현황 대조. 201호·202호·203호·301호·302호·303호·401호·402호·403호의 실제 점유자와 등기부 임차권자, 배당요구자를 각각 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단, 국, 광주시 압류 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인해 예상배당과 후순위 미배당 변동을 검토하세요.
- 말소권리 재검증. 2017.05.24. 말소된 을구 1번 근저당과 2023.08.04. 말소된 메리츠화재 가압류가 예상배당표에 포함된 이유를 원본 배당요구와 채권 승계서류로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·면적·소유관계·사용현황을 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 할인이라 판단하지 말고, 인근 단독주택과 다세대주택, 토지 및 임대수익을 분리해 적정 입찰가를 산정하세요.
- 토지 규제 확인. 지구단위계획, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등 규제의 적용범위를 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “소멸 예정 권리보다 미상 점유와 세금이 중요하다”
이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 명확합니다. 2014.12.29. 기준시점보다 늦게 전입한 점유자와 유효 임차권등기 4건은 대항력이 없고, 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형의 실질취득은 최저가와 같은 1,260,283,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 결론에는 조건이 붙습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 기재는 대항력 가능·미상으로 남고, 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 아직 확인해야 합니다. 여기에 말소 기재된 근저당·가압류가 예상배당에 포함된 차이와 다수 호실의 실제 점유관계를 대조해야 합니다. 실거래 비교 없이 감정가의 70%만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 알려진 권리는 소멸 예정, 미상 점유·세금·가격은 보류. 이 세 항목을 원본과 현장에서 해소한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
