수원지방법원 2024타경51517. 평택시 합정동 ‘파빌리온’ 6층 602호 오피스텔입니다. 소유자 백상훈은 2021년 234,000,000원에 취득했고, 문경빈도 같은 금액의 임차보증금으로 2022년 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 2023년 4월 6일 부평세무서장의 압류입니다. 문경빈의 전입은 이보다 앞서므로 본래는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
이 사건의 결론은 최저가 89,180,000원만 보고 내릴 수 없습니다. 확약서가 없다면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가므로, 가격이 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 그러나 2026년 1월 16일 제출된 확약서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 문경빈·주택도시보증공사 건에 한해 미배당 보증금 인수는 실질적으로 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경51517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 964-2, 평택5로34번길 7, 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 중 6층 |
| 비교 대상면적 | 76.45㎡ · 실거래 면적 비교 일치 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.06.09. 소유권이전 · 거래가액 234,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 89,180,000원 (4회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 민간임대주택등기 | 2021.06.09. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약서가 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.04.06. 부평세무서장 압류입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 말소기준 뒤에 접수됐다는 이유만으로 문경빈의 대항력을 부정할 수는 없습니다. 문경빈은 2022.03.31. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문입니다.
* 확약은 문경빈에서 주택도시보증공사로 양도된 임차보증금에만 적용됩니다. 확약 범위 밖의 다른 점유자나 임차관계에는 자동으로 확대되지 않으므로 원본 문구, 제출 주체, 대상 호수와 임차권등기 말소 조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고는 중복 합산하지 않는다
| 구분 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문경빈 실제 임차인 | 602호 전부 주거·임차권등기 | 2022.03.31. 2022.02.15.로 경정 | 234,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 인수 0원* |
| 장현수 실제 임차인·점유자 | 미상 | 2024.03.27. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주택도시보증공사 보증기관 승계 | 문경빈 임차보증금 양수 | 문경빈의 순위 승계 | 별도 합산 없음 | 승계 신고 대항력 포기 말소 동의 |
보증기관의 승계 신고는 실제 임차인이 추가된 것이 아니므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 문경빈과 장현수 2명입니다. 장현수는 말소기준일 2023.04.06.보다 뒤인 2024.03.27. 전입해 제공된 조사 내용상 대항력이 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았으므로 현장 점유관계와 매각물건명세서 원본은 대조해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 전 총 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,180,000원 | 146,825,240원 | 236,005,240원 |
| 5회 유찰 시 | 71,344,000원 | 164,340,192원 | 235,684,192원 |
| 6회 유찰 시 | 57,075,200원 | 178,352,154원 | 235,427,354원 |
확약 전에는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총 부담이 약 234,000,000원 수준에 머뭅니다. 확약 적용 후에는 문경빈·주택도시보증공사 관련 인수액이 실질 0원*이므로 각 회차의 매각가가 실질취득 기준이 됩니다.
③ 시세 비교 — 8,918만원은 최근 거래의 63.7%, 그러나 시장은 급락 중
파빌리온은 2017년 6월 14일 준공된 8세대 규모의 소형 집합건물입니다. 확인된 거래는 3건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026년 1월의 140,000,000원 1건입니다. 전체 평균 211,333,333원에는 2021년과 2023년의 247,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 81.95㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 2023.06 | 69.88㎡ | 9층 | 247,000,000원 |
| 2021.06 | 69.88㎡ | 9층 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 211,333,333원 |
확약서가 유효하게 적용된다는 전제에서 실질취득 89,180,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 140,000,000원의 63.7%입니다. 금액 차이는 50,820,000원입니다. 반면 최근 가격은 과거 거래보다 43.3% 하락했습니다. 거래 표본도 최근 1건뿐이므로, 247,000,000원 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,005,240원 |
| 1. 임차인 문경빈 보증금 · 우선변제 | 234,000,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
문경빈 보증금의 미배당액은 146,825,240원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액을 매수인이 인수하지만, 본건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 따라 해당 인수액을 실질 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 및 입찰 체크리스트
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 602호입니다. 외벽은 외장석, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 입지. 평택고등학교 동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 시청, 다세대주택, 아파트 등이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 서측 약 20m, 동측 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 토지 조건. 준주거지역·배미지구 지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,163,000원/㎡, 토지면적은 512.2㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 평택고등학교 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 확약서 원본. 2026.01.16. 제출 문서의 제출자, 문경빈 임차보증금 양도 관계, 대항력 포기 범위, 602호 표시, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 장현수 점유. 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·실제 사용관계가 미상입니다. 현장 조사와 인도명령·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.09. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각에 따른 정리 및 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물, 최근 12개월 거래 1건, 최근 가격 추세 -43.3%, 경매 평균 유찰 5.2회·매각률 0.0%입니다. 낮은 매입가와 별개로 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 명도비용, 취득 관련 비용을 확인해 응찰가 상한에 반영해야 합니다.
맺으며 — “확약서는 가격을 2.36억에서 8,918만원으로 바꾸는 핵심 문서”
이 물건은 전형적인 선순위 임차인 인수형처럼 보입니다. 문경빈의 보증금 234,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 현 회차 실질부담은 236,005,240원이고, 추가 유찰이 되더라도 매수인 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 거의 줄지 않습니다.
하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 문서가 원본과 동일한 조건으로 적용되면 문경빈·주택도시보증공사 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득은 89,180,000원*입니다. 최신 거래 140,000,000원의 63.7%여서 가격 차이는 분명합니다.
다만 가격 흐름은 이미 -43.3% 하락했고, 8세대 소규모 오피스텔에 최근 거래가 1건뿐이며, 경매에서도 평균 5.2회 유찰·매각률 0.0%를 보였습니다. 따라서 결론은 “확약서가 확인되면 가격 여지는 있으나, 문서 의존도와 환금성 위험이 큰 물건”입니다. 확약서 원본 확인 전에는 8,918만원 물건으로 계산하지 말고, 확인 후에도 최근 하락 추세와 장기 보유 가능성을 전제로 응찰가를 정해야 합니다.
