인수는 0원, 그러나 111·112·113호 ‘일체 사용’의 적법성·환금성이 핵심

수원지방법원 2024타경51951. 평택 고덕동 다채움앙상블의 1층 111·112·113호를 묶어 매각하는 사건입니다. 등기상 각 호실은 독립된 구분건물이지만 현재는 서로 사이의 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 연결되어 ‘구수해 이자카야’라는 상호로 이용되고 있습니다. 감정가는 3,015,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,034,145,000원, 감정가의 34.3%입니다.

권리관계만 보면 말소기준은 2022년 6월 30일 안양원예농업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 송병현의 전입신고일은 2023년 5월 9일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금 15,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기상 인수가 아니라 통합 사용된 현황과 환금성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다

2019년 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 설정됐고, 이후 명칭이 우리자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 해당 신탁은 2022년 6월 30일 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐으며, 같은 날 나호준에게 소유권이 이전됐습니다. 따라서 현재 매각에서 별도로 승계할 신탁등기는 남아 있지 않습니다.

같은 날 설정된 안양원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당권은 본건과 112·113호, 고덕국제신도시 포레스트자이 제703동 제12층 제1201호를 공동담보로 하고 있습니다. 현재 최저가 기준 예상배당액은 근저당 채권최고액과 신청채권자의 청구액에 모두 미달하지만, 그 미배당금은 채무자와 공동담보 관계에 남는 채권 문제일 뿐 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 송병현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 점유자입니다. 전입신고일 2023년 5월 9일은 말소기준권리인 2022년 6월 30일 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 낙찰자는 보증금 15,000,000원을 인수하지 않습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요하므로 우선변제 가능성을 단정할 수는 없습니다. 다만 우선변제 여부와 관계없이 대항력이 없기 때문에 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 점유가 계속되고 있는 만큼 낙찰 후에는 인도 협의와 명도 절차를 예상해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 ‘시세 34.3%’는 아니다

현재 최저가는 감정가 3,015,000,000원에서 1,980,855,000원 낮아진 1,034,145,000원입니다. 할인 폭은 크지만, 비교 가능한 최신 실거래와 최근 12개월 평균이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 상가 성격의 부동산은 임대수익, 실제 점유 상태, 개별 호실로의 복구 가능성, 통합 사용의 적법성에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,034,145,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당금은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 현황 이용. 공부상 각각 독립된 111·112·113호가 서로 벽체 없이 일체로 되어 있으며, 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 적법성. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서는 통합된 현황의 적법성과 취득 후 현황대로 사용할 수 있는지 확인할 수 없다고 명시합니다. 입찰 전 현장과 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
• 입지. 고덕동행정복지센터 남서측 인근 상가지대에 위치하고, 남동측에는 고덕산업단지, 북서측에는 아파트단지·다세대주택·주상복합부동산이 있습니다.
• 교통. 고덕국제대로와 첨단대로 인근으로 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있으며, 평택지제역은 남동측 직선거리 약 3km 지점입니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 중로각지에 해당하고 공시지가는 4,441,000원/㎡입니다.
• 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 중로2류와 주차장에 접합니다. 실제 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 3개의 독립 호실을 하나의 시설로 사용하는 구조여서 현황 그대로 매수하려는 수요와 개별 호실 활용 수요가 다를 수 있습니다. 통합 상태를 유지할 수 없다면 환금성과 임대 활용도가 낮아질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 111·112·113호 경계 확인. 등기상 각 호실의 경계와 현재 벽체 철거 범위를 현장에서 대조하고, 개별 호실로 복구할 수 있는지 확인하세요.
• 현황 사용 가능 여부. 매각물건명세서가 적법성 확인 불가를 명시한 만큼, 취득 후에도 현재 형태로 사용할 수 있는지 관련 자료를 통해 별도 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 송병현은 대항력이 없고 보증금 승계도 없지만, 실제 영업과 점유가 계속된다면 인도 협의와 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 임차인의 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 사실을 원본 서류에서 확인하세요. 이는 배당관계 확인 사항이며 매수인 인수 여부와는 구분됩니다.
• 공동담보 확인. 근저당권이 본건 외 부동산과 공동담보로 설정되어 있으므로 실제 채권잔액과 다른 공동담보 부동산의 배당·변제 상황을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고, 인근 근린생활시설 거래와 임대수익, 공실 가능성 및 현황 복구 비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
• 세금·관리비 확인. 평택시 압류의 관련 세금과 미납 관리비, 당해세 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 규제 원본 대조. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획의 실제 적용 여부를 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘현황대로 쓸 수 있는가’

이 사건은 말소기준권리가 분명하고 후순위 권리와 대항력 없는 임차보증금이 낙찰자에게 승계되지 않아 등기상 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 감정가 3,015,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 1,034,145,000원만 보고 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 최신 실거래 비교가 없고, 독립된 3개 호실이 벽체 없이 하나로 사용되고 있으며, 취득 후에도 현황대로 사용할 수 있는지 확인되지 않았습니다. 또한 실제 임차인이 3개 호실 전체를 점유하고 있어 명도와 활용계획도 함께 검토해야 합니다.

권리는 소멸하지만 물리적 현황은 자동으로 정리되지 않습니다. 이 물건의 입찰 여부는 감정가 대비 할인율이 아니라 111·112·113호 통합 사용의 적법성, 개별 복구 가능성, 실제 수익가치와 환금성을 확인한 뒤 결정해야 합니다.