* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 이 물건에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 배당표상 미배당 보증금 추정액은 78,712,320원이며, 해당 금액은 확약이 적용되는 임차권에 한하여 매수인 실질 인수액에서 제외합니다.

수원지방법원 2024타경52381. 경기도 평택시 합정동 뉴현대팰리스 4층 401호, 전용 63.26㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 176,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저매각가는 86,240,000원까지 내려왔습니다. 매각기일은 2026.09.29이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부와 임차관계를 살펴보면, 임차인 이규덕은 2021.02.26. 전입 및 점유를 시작했습니다. 이는 말소기준권리인 2022.02.18. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로, 원래는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 대항력 임차인입니다.

그런데 매각물건명세서에 중요한 내용이 있습니다. 임차보증금의 양수인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 이 사건은 확약 전의 법률상 인수위험과 확약 후의 실질 인수액을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 발생 시점이 중요하다

등기부상 2014년 인천수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 안산시의 2021.06.02. 압류도 2022.05.18. 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류와 이후 안산시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.

다만 이규덕의 임차권은 단순히 후순위 등기라는 이유로 안전하다고 볼 수 없습니다. 실제 전입 및 점유가 말소기준보다 앞서므로, 별도의 대항력 포기 확약이 핵심적인 권리변동 요인입니다.

② 임차인 분석 — 확약 전 인수와 확약 후 실질 인수

실제 임차인은 이규덕 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금의 양수인이자 경매 신청채권자로 등장하며, 별도의 두 번째 임차인으로 계산하거나 같은 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

핵심 구분: 예상배당표상 미배당액 78,712,320원이 존재한다는 사실과, 확약 적용 후 매수인 실질 인수액이 0원이라는 결론은 서로 모순되지 않습니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이고, 실질 인수액은 매수인이 추가 부담해야 하는 금액입니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 거래 시점이 문제

뉴현대팰리스의 확인된 유사면적 실거래는 2023.09.의 1건입니다. 경매물건 전용면적은 63.26㎡이며, 비교 거래의 전용면적은 62.12㎡입니다. 거래가액은 147,000,000원입니다.

시세 비교에서는 다음 두 가지를 명확히 구분해야 합니다.

• 확약 미적용: 최저가만이 아니라 미배당 보증금을 포함한 실질 취득부담을 기준으로 비교합니다. 보증금 163,000,000원이 과거 실거래 147,000,000원을 웃돌므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 확약 적용: 인수액이 실질 0원이므로 최저가 86,240,000원을 가격 비교 기준으로 사용할 수 있습니다. 다만 현재 시세를 입증할 거래가 충분하지 않습니다.

감정가 176,000,000원과 과거 실거래 147,000,000원 사이에도 차이가 있습니다. 실제 입찰가를 결정할 때는 감정가나 오래된 거래 1건만으로 적정가격을 확정하지 않는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 주택도시보증공사는 기존 임차보증금의 양수인이므로 임차보증금과 별개의 실제 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 표시된 배당액은 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 것으로 실제 배당표와 달라질 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 해석이 달라진다

확약 전 인수 추정액은 회차별 배당 시뮬레이션 수치를 표시한 것입니다. 낙찰가 하락 시 미배당 보증금이 늘어나는 구조를 보여주며, 실제 인수액은 배당액 및 법적 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 확약 후 0원은 해당 확약의 유효한 적용을 전제로 합니다.

확약이 없다면 회차가 내려갈수록 낙찰가는 낮아져도 인수할 보증금이 증가합니다. 보증금 163,000,000원을 중심으로 실질 취득부담이 유지되는 구조이므로, 유찰 자체가 곧 가격 메리트를 의미하지 않습니다.

반면 확약이 유효하게 적용된다면 미배당 보증금을 매수인이 떠안지 않아 낙찰가 하락이 실질 취득부담 감소로 이어질 수 있습니다. 다만 추가 유찰 여부는 확정되지 않았으며, 오래된 실거래 1건만으로 어느 회차가 적정가격인지 판단할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 소재 평택시청 남동측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 북측 인근 중앙로 변에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택 중 4층 401호입니다. 급배수·소화·승강기·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 부지 서측으로 평택5로34번길에 접하며, 도로 폭은 15m 미만으로 기재돼 있습니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하고 중로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 여부 및 적용사항은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다.
• 내부 확인. 물건조사 당시 이해관계인 부재로 내부 및 임대사항의 현장 확인에 한계가 있었습니다. 내부구조도는 집합건축물대장과 현황조사를 참고해 작성됐습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 유사면적 거래는 2023.09.의 1건입니다. 현재 매수 수요 및 적정 매도가격을 추가로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 원문, 제출 주체, 적용 대상과 조건을 확인합니다.
• 임차보증금 양수관계 확인. 이규덕과 주택도시보증공사 사이의 임차보증금 양수관계를 확인합니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
• 배당 부족분 구분. 현재 회차 미배당 예상액 78,712,320원과 확약 적용 후 실질 인수액 0원을 혼동하지 않습니다. 확약 효력이 적용되지 않는 상황에서는 보증금 인수위험을 다시 계산해야 합니다.
• 말소기준 및 조세채권 확인. 국민건강보험공단 압류의 말소기준 지위, 안산시 압류, 당해세 등 실제 배당 및 인수에 영향을 줄 수 있는 사항을 원본과 대조합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 점유자가 누구인지 확인합니다. 현황조사상 임대 및 내부 확인에 한계가 있으므로 실제 인도 가능 여부와 명도 비용을 조사해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 2023.09. 실거래 147,000,000원만을 현재 시세로 사용하지 않습니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래, 매물 및 실제 거래 가능가격을 확인합니다.
• 소규모 건물 비용. 공용부분 관리비 체납, 건물 유지관리 상태, 내부 수리 및 추가 취득비용을 확인합니다.
• 매각기일·서류 갱신. 2026.09.29. 매각기일의 진행 여부와 변경 가능성을 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 확약서 원본을 대조합니다.

맺으며 — “확약은 핵심, 가격은 검증”

이 사건은 최저가 86,240,000원만 보고 접근하면 권리관계를 잘못 이해하기 쉬운 물건입니다. 실제 임차인 이규덕은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이며, 보증금은 163,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 추정액 78,712,320원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026.06.01. 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다. 보증기관을 별도 임차인으로 합산할 이유도 없습니다.

가격에서는 별도의 검증이 필요합니다. 확약 반영 후 최저가는 2023.09. 실거래 147,000,000원의 58.7%이지만, 그 거래는 오래됐고 비교 표본도 1건뿐입니다. 게다가 10세대 소규모 다세대주택으로 5회 유찰된 상태입니다. 확약으로 주된 보증금 인수위험이 해소된 점과 현재 시세·환금성이 충분히 확인되지 않은 점을 함께 평가해야 합니다.