수원지방법원 2024타경52381. 평택시청 남동측 인근에 있는 뉴현대팰리스 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자 심재천은 2021년 3월 163,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그보다 훨씬 앞선 2014년 5월, 인천수산업협동조합의 채권최고액 456,000,000원 공동담보 근저당이 설정돼 있으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 실제 임차인은 이규덕 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 1월 26일, 전입·점유개시는 2021년 2월 26일이며 보증금은 163,000,000원입니다. 전입일이 2014년 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없고, 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 이규덕과 관련해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 보증금 때문에 낙찰가에 추가되는 매수인 인수액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택5로34번길 51, 4층 401호 (합정동, 뉴현대팰리스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 63.26㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 소유자 | 심재천 (2021.03.17. 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (유찰 이력 3회 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,352,273원 |
| 매각기일 표기 | 2026.07.14 |
| 준공 / 세대수 | 2014.05.01. / 10세대 |
① 권리 흐름 — 확약 대상 보증금의 실질 인수는 0원
임차인 분석 (확인된 실제 임차인 1명)
| 임차인 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이규덕 401호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 계약 2021.01.26 전입·점유 2021.02.26 확정 2021.01.26 | 163,000,000원 | 신고 2024.12.23 | 없음 말소기준 2014.05.15 이후 전입 | 권리 주장 선순위 근저당 뒤 후순위 | 0원* 대항력 포기·말소 확약 |
* 확약 대상 보증금은 163,000,000원입니다. 실질 인수 0원 판단은 이규덕 관련 보증금에만 적용됩니다. 감정평가 조사 당시 이해관계인이 부재해 임대사항이 미상이었던 만큼, 입찰 전 현재 점유자와 추가 점유관계는 다시 확인해야 합니다.
말소기준은 2014년 인천수산업협동조합 근저당입니다. 이후 등록된 국민건강보험공단·안산시 압류와 2023년 임차권등기, 2024년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2021년 6월 안산시 압류 1건은 2022년 5월 이미 해제돼 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득가가 확인 실거래의 119.7%
뉴현대팰리스는 2014년 5월 준공된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 면적 일치 실거래는 2023년 9월 전용 62.12㎡, 5층의 147,000,000원 거래 1건입니다. 비교 표본이 1건으로 적다는 한계는 있지만, 현재 최저가와 실질취득가를 이 거래와 비교하면 가격 차이는 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 62.12㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 147,000,000원 |
현재 최저가 176,000,000원은 확인 실거래보다 29,000,000원 높고, 실거래의 119.7%입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득가도 176,000,000원으로 동일합니다. 즉 이 사건은 최저가가 낮아 보여 인수액을 더해야 하는 유형이 아니라, 인수는 없지만 입찰 출발가격 자체가 확인 시세보다 높은 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 456,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 175,352,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 인천수산업협동조합 근저당에 배당되는 추정입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고, 전체 채권 미배당 추정액은 458,616,273원입니다. 그러나 후순위 보증금에 대한 대항력 포기·말소 확약이 있으므로 배당 부족과 별개로 매수인의 인수액은 0원입니다.
회차별 미배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 458,616,273원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 493,323,473원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 521,089,233원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이규덕 관련 보증금은 확약과 대항력 부재로 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가가 곧 실질취득가이며, 가격 메리트는 낙찰가 자체가 실거래 비교값 아래로 내려오는지로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시청 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 북측 중앙로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택 중 4층 401호입니다. 급배수·소화·승강기·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 15m 미만의 평택5로34번길에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 332㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,675,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 상태와 현재 임대·점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 1건에 그칩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회여서 매도 시 가격 산정과 매수자 확보가 쉽다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 최저가 재확인. 유찰 이력은 3회지만 현재 최저가는 감정가와 같은 176,000,000원으로 표시돼 있습니다. 입찰 전 법원 공고에서 회차와 최저매각가격을 다시 대조해야 합니다.
- 실거래보다 높은 가격 경계. 실질취득가는 176,000,000원으로 확인 실거래 147,000,000원의 119.7%입니다. 현재 가격에는 실거래 대비 할인 메리트가 없습니다.
- 표본 한계 반영. 비교 가능한 거래가 2023년 9월 1건뿐이므로 인근 다세대주택의 최근 거래, 매물 호가와 실제 내부 상태를 함께 조사해야 합니다.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 매각물건명세서에 정확히 반영됐는지 원본을 확인해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 임대사항이 미상이었습니다. 이규덕의 퇴거 여부와 현재 점유자, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 안산시·국민건강보험공단 압류와 관련된 체납액, 법정기일, 당해세 여부에 따라 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·인도비용. 체납 관리비의 공용부분과 명도·이사 협의 비용을 실질취득 비용에 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 법원 공고의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 정리되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 결론이 명확합니다. 확인된 임차인 이규덕의 보증금은 163,000,000원이지만 2014년 말소기준 근저당보다 후순위이고, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 냈습니다. 따라서 확인된 보증금의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
그러나 현재 최저가이자 실질취득가인 176,000,000원은 확인 실거래 147,000,000원보다 29,000,000원 높습니다. 3회 유찰 이력, 10세대 소규모 다세대, 실거래 표본 1건과 경매 낙찰률 0%까지 겹칩니다. 권리는 통과지만 현재 가격은 보류가 타당합니다. 이 물건의 승부처는 인수금이 아니라, 확인 시세와 환금성 위험을 반영해 낙찰가를 얼마나 낮출 수 있는지입니다.