128,380,000원
수원지방법원 2025타경52487. 광주시 능평동 한강오펜시아 가동 101호로, 감정 이용상태는 복수층 다세대주택입니다. 감정가 262,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 128,380,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 장성호이고, 말소기준권리는 2021.07.09. 설정된 추미숙의 근저당권 채권최고액 180,000,000원입니다. 이후 압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순서만 보면 놓치기 쉬운 선순위 관계가 하나 있습니다. 임차인 최민홍은 2021.04.22. 점유를 시작하고 2021.04.23. 전입했으며, 확정일자는 2021.03.12.입니다. 따라서 2021.07.09. 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 2026.06.01. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52487 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 689-2 가동 복수층(하층)1,(상층)2층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 수레실길 151 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 다세대주택(복수층 하층·상층) |
| 소유자 | 장성호 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 128,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 한강오펜시아(가동나동) · 8세대 · 2017.05.04 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2021.07.09. 추미숙 근저당권입니다. 2022년 국 압류, 2023년 국민건강보험공단 압류, 2023.06.01. 최민홍 임차권등기, 2025.06.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 있다는 사실과 별개로, 최민홍의 전입은 말소기준보다 앞서므로 대항력은 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민홍 | 전유부분 전부 | 250,000,000원 | 2021.04.23 / 2021.03.12 | 대항력 有 2026.06.01. 확약으로 포기 | 우선변제 有 배당요구 | 승계 주택도시보증공사 |
확인된 실제 임차인은 최민홍 1명입니다. 주택도시보증공사는 “양도전: 임차인 최민홍”으로 기재된 보증금채권의 승계 주체이므로, 보증금 250,000,000원을 별도의 두 채권처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
② 가격 위치 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가 128,380,000원은 감정가 262,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 한강오펜시아(가동나동)는 8세대 규모이고, 제시된 거래정보에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 ‘감정가보다 많이 내려왔다’와 ‘시세보다 싸다’는 같은 말이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,597,320원 |
| 1. 최민홍 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 125,782,680원 |
| 2. 추미숙 근저당권 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 강제경매 신청 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원자료상 최민홍 보증금의 미배당액은 현재 회차에서 124,217,320원입니다. 그러나 2026.06.01. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 250,000,000원 청구는 “양도전: 임차인 최민홍” 보증금채권의 승계 관계로 보아 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 복수층 하층·상층을 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사슬래브·평슬래브 지붕 4층 건물입니다.
- 주위환경. 능평1리 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 대체로 부정형 평지로 주거용 건부지에 이용 중이며, 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 반드시 확인할 문서상 쟁점
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 제출주체·문구·적용대상을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 임차인 승계관계 확인. 최민홍 보증금채권과 주택도시보증공사의 승계관계를 확인해 동일 보증금 250,000,000원을 중복 계산하지 않도록 해야 합니다.
- 층 표기 불일치 확인. 등기부의 하층3·상층4와 건축물대장의 하층1·상층2 표기 차이를 법원 매각서류와 현장에서 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 유찰폭만으로 시세 메리트를 확정하지 말고, 동일 건물·인근 유사 다세대의 실제 매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 내부구조와 이용상태는 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 매각기일 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 물건은 감정가 262,000,000원에서 2회 유찰돼 128,380,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론을 만드는 숫자는 49%가 아니라 보증금 250,000,000원과 2026.06.01. 확약입니다. 최민홍은 원래 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이어서 배당 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조였지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이를 반영하면 실질 인수 0원*입니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 직접 비교할 실거래 금액이 없어 현재 128,380,000원이 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 여기에 전유부분 층 표기 불일치까지 있으므로, 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격·물건 특정 검증은 남아 있는 사건입니다. 종합적으로는 확약 원문과 층 표기 문제를 확인한 뒤 가격을 따져야 하는 C등급 물건으로 봅니다.
