수원지방법원 2025타경52487. 광주시 능평동 한강오펜시아 가동 101호로, 감정평가상 복수층 하층 1층·상층 2층을 사용하는 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2017.06.27. 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 최민홍은 보증금 250,000,000원으로 전유부분 전부를 임차했지만, 주민등록일은 2021.04.23.로 말소기준일인 2017.06.27.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없으며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 그 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 주택도시보증공사가 양수한 뒤 제출한 확약서도 대항력 포기와 임차권등기 말소를 재확인하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 689-2 가동 복수층(하층)1,(상층)2층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 수레실길 151 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 다세대주택(복수층 하층·상층) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 복수층 101호 |
| 소유자 | 장성호 · 2017.05.01. 매매 원인, 2021.04.30. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수는 0원
말소기준인 서울축산업협동조합 근저당권은 채권최고액 300,000,000원이고, 같은 날 채권최고액 480,000,000원의 추가 근저당권도 설정됐습니다. 2018.02.22. 두 근저당권에 일부포기 등기가 이뤄졌지만, 배당 시나리오에서는 두 채권이 각각 300,000,000원과 480,000,000원으로 반영돼 있습니다. 이후 추미숙의 근저당권 180,000,000원, 압류 2건, 임차권등기와 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민홍 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 250,000,000원 | 2021.04.23 2021.03.12 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 有 우선변제권만 주장 | HUG 양도 말소 확약 미변제 시에도 대항력 포기·임차권등기 말소 |
* 확약 적용 전 권리판정에서도 전입일이 말소기준일 이후이므로 룰상 매수인 인수액은 0원입니다. 확약의 효력은 최민홍에게서 양도된 해당 임차보증금과 임차권등기에 한정됩니다.
② 가격 판단 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 262,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 262,000,000원입니다.
다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 또는 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 부족합니다. 한강오펜시아 가동·나동은 총 8세대이고 사용승인일은 2017.05.04.입니다. 소규모 다세대는 같은 건물·유사 면적의 거래 표본이 적을 수 있으므로 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.7% 추정) | - | 4,468,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 300,000,000원 | 257,532,000원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 추미숙 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 양도 전 임차인 최민홍 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 257,532,000원이 선순위 서울축산업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 신청채권자인 주택도시보증공사는 0원으로 예상됩니다. 전체 채권액 1,210,000,000원 중 미배당액은 952,468,000원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역이며, 말소되는 권리를 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
예상배당은 집행비용과 등기상 채권액을 기준으로 한 시나리오입니다. 압류 관련 조세·보험료, 당해세, 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 공부·현황 확인 — 층 표시가 서로 다르다
| 등기사항증명서 표시 | 복수층(하층)3 · 복수층(상층)4 |
|---|---|
| 건축물대장 층별 내역 | 복수층(하층)1 · 복수층(상층)2 |
| 감정평가 표기 | 복수층(하층)1 · 복수층(상층)2층 101호 |
| 감정평가상 이용 | 다세대주택 복수층 하층·상층으로 이용 중 |
| 현황조사 유의사항 | 내부구조와 이용상태는 건축물현황도 등 표준적인 상황을 기준으로 작성돼 실제와 다소 다를 수 있음 |
감정평가서의 일반 항목에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 별도 참고사항과 매각물건명세서에는 등기와 집합건축물대장의 층 표시가 서로 다르다고 명시돼 있습니다. 따라서 단순 오기인지, 층수 산정 방식의 차이인지, 실제 전유부분 특정에 영향을 미치는지 원본 도면과 현장을 통해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평1리 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주위에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 대체로 부정형 평지로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 332.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 681,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 2017.05.04. 사용승인된 총 8세대의 소규모 연립·다세대 건물입니다. 직접 비교 가능한 최신 실거래와 면적별 거래 표본을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 층 표기 원본 대조. 등기의 하층 3·상층 4와 건축물대장·감정평가의 하층 1·상층 2가 동일한 전유부분인지 확인하세요.
- 임차권 말소 확약서 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 원본, 적용 보증금, 제출 주체를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지, 퇴거 여부와 내부 물품 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최저가 262,000,000원과 1회 유찰가 209,600,000원, 2회 유찰가 167,680,000원을 인근 다세대 최신 거래와 비교하세요.
- 복수층 구조 점검. 내부 계단, 누수, 난방, 채광, 상·하층 동선과 실제 이용상태가 건축물현황도와 일치하는지 확인하세요.
- 도로·주차 확인. 폭 약 4m 도로의 차량 교행과 건물 주차 여건을 현장에서 확인하세요.
- 조세·관리비 확인. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 가능성과 공용부분 관리비 체납액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 특정과 가격은 별도다
이 사건의 임차보증금은 250,000,000원으로 최저가에 근접하지만, 임차인의 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 주택도시보증공사의 확약서도 제출돼 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자에게 발생하는 거액의 미배당도 낙찰자가 떠안을 채무가 아닙니다.
그렇다고 곧바로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 등기와 건축물대장의 복수층 표기가 서로 다르고, 총 8세대 소규모 다세대라 직접 비교할 최신 거래 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 전유부분 특정과 가격 검증이 승부처입니다. 층 표기와 실제 현황을 먼저 해소하고, 인근 거래를 통해 응찰 상한을 정한 뒤 접근해야 합니다.