수원지방법원 2025타경52518. 성남시 수정구 창곡동 위례한화오벨리스크센트럴스퀘어 6층 101-606호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 650,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 455,000,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리의 기준은 2024.07.08. 설정된 사직동새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당권은 같은 날 해지를 원인으로 말소됐고, 이후의 경매개시결정과 성남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이수현의 전입일도 2025.07.07.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 등기권리와 임차보증금의 승계 부담을 합친 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 505 위례한화오벨리스크센트럴스퀘어 6층 101-606호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 수정구 위례광장로 104 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지상 16층 건물 중 6층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2017.08.08. |
| 소유자 | 유정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 455,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사직동새마을금고 / 501,985,938원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 존속 권리는 없다
유정호는 2017.08.31. 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 348,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 그러나 이 근저당권은 2024.07.08. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 사직동새마을금고 근저당권이며, 2024.09.13. 변경등기에는 채권최고액이 588,000,000원으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 대상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 | 2025.07.07. | 2025.08.25. 신청 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이수현의 전입신고일은 2025.07.07.로 말소기준일인 2024.07.08.보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수와 관계없이 이 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 승계도 없습니다. 배당요구는 2025.08.25. 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 455,000,000원, 시세 평가는 보류
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 455,000,000원입니다. 감정가 650,000,000원보다 195,000,000원 낮고 감정가의 70%이지만, 이것만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 이 물건은 사건상 근린시설로 분류되면서 현황상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 동일한 권리·용도·이용상태를 가진 최근 거래와 비교하지 않은 채 아파트나 일반 주거용 오피스텔의 가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 따라서 현재 판단은 권리상 인수 없음, 가격 메리트는 검증 전으로 정리하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,950,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 근저당 · 사직동새마을금고 | 676,800,000원 | 100,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 배당액은 448,050,000원, 총 미배당액은 576,750,000원이며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 집행비용은 6,950,000원으로 추정됐고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위례중앙중학교 북동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 통상적인 주거용 오피스텔 내부를 기준으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 16층 건물로, 위생·급배수·시스템 냉난방·소방·승강기· 지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 대로변이 접하고 동측으로 광장이 접합니다. 토지는 평탄한 세로장방형으로 오피스텔 및 근린생활시설 등의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·위례 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 7,808,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 대조. 사건상 근린시설과 현황상 오피스텔 이용이 일치하는지 건축물대장, 집합건축물대장 전유부와 현장을 확인하세요.
- 하나은행 근저당 말소 확인. 2017.08.31. 설정된 채권최고액 348,000,000원 근저당권이 2024.07.08. 해지를 원인으로 실제 말소된 현재 등기사항을 확인하세요.
- 사직동새마을금고 채권액 확인. 최초 채권최고액 676,800,000원과 변경 후 588,000,000원 중 현재 유효한 금액과 실제 배당요구액을 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 이수현의 전입은 기준일 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자· 점유 부분과 배당요구 종기 준수 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 동일한 최근 거래를 기준으로 실질취득액 455,000,000원을 비교하세요.
- 점유·명도. 임차인이 조사된 물건이므로 낙찰 후 인도명령과 명도 협의에 필요한 시간과 비용을 반영하세요.
- 체납 확인. 성남시 압류의 세목·법정기일과 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 채권 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격과 서류는 아직 보류”
이 사건은 매수인이 떠안을 선순위 등기권리와 대항력 임차보증금이 없어 실질취득액이 최저가 455,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 권리만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 최저가를 뒷받침할 최근 실거래 비교가 없고, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 하나은행 근저당권과 변경 전 사직동새마을금고 채권최고액이 반영돼 있습니다.
따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다. 1회 유찰과 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하기보다, 근린시설이라는 공부상 용도와 오피스텔 이용상태가 같은 거래사례를 찾아 실질취득액 455,000,000원과 비교하고, 말소·변경등기와 배당요구액을 원본에서 다시 맞춘 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
