수원지방법원 2025타경52528. 성남시 중원구 성남동 지앤느모란 6층 612호, 전유면적 21.42㎡ 물건입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 153,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 107,100,000원입니다. 말소기준은 2025.07.04. 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 2024.11.13. 임차권등기가 존재해 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.26. 임화란의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 임화란에 대해서는 배당 계산상 미배당액이 남더라도 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 그러나 이 확약은 임화란 관련 임차권에만 적용되므로, 다른 점유자의 보증금·대항력 위험까지 없애 주지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 6층 612호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전유면적 21.42㎡ · 14층 중 6층 |
| 소유자 | 알코리아주식회사 (거래가액 152,250,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 임화란은 확약으로 해소, 다른 점유자는 미상
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 임화란 | 2022.12.05 / 2022.11.09 | 165,000,000원 | 원칙상 있음 | 있음 | 확약 · 실질 0원 |
| ZHANG YIYANG | 2025.06.16 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 까지 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
등기상 과거 전세권 165,000,000원은 2024.11.28. 말소됐고, 2025.07.04. 강제경매개시결정 이후 2025.07.28. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2022.12.09. 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 말소 처리 여부를 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 하락 중
동일 면적 21.42㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 148,600,000원, 최신 거래는 2026.07. 150,000,000원입니다. 현재 최저가 107,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.1%입니다. 전체 12건 평균 153,666,666원보다도 낮지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.42㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 21.42㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 21.42㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 21.42㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 21.42㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 21.42㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2024.08 | 21.42㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.09 | 21.42㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 21.42㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.42㎡ | 5건 | 148,600,000원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 5.5% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 107,100,000원이 최근 시세보다 낮다는 사실만으로 무조건적인 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 임화란 확약만 반영하면 알려진 실질취득은 107,100,000원이지만, 확약 밖 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최종 취득원가는 아직 닫혀 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 중국인 임화란 보증금 | 165,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임화란 보증금의 미변제액은 60,199,400원입니다. 원칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.05.26. 확약에 의해 임화란 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 계산은 확약 밖 점유자의 미상 보증금·권리관계를 포함하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용. 사건상 근린시설로 표시되며 감정평가상 612호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 풍생중학교 남동측 인근으로 숙박업소·오피스텔·상업시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철역 및 버스정류장이 인접해 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 50미터, 남측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이며 공시지가는 7,695,000원/㎡입니다.
- 주소 확인. 감정평가 자료에는 제시목록의 도로명 주소와 집합건축물대장 표시의 행정구가 서로 다르게 기재된 점에 유의하라고 명시돼 있습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 최근 실거래는 확인되지만 경매 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%로 경매시장 환금성에는 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임화란 확약 원본 확인. 2026.05.26. 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 효력을 입찰 전 원문으로 대조하세요.
- ZHANG YIYANG 확인. 2025.06.16. 전입에 대응하는 임대차계약·보증금·점유상태를 확인해야 최종 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
- ‘까지’ 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 특정되지 않아 현재 상태만으로 대항력이나 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 말소·존속 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 5.5% 낮습니다. 과거 전체 평균 153,666,666원만으로 가격 상단을 잡지 마세요.
- 환금성 반영. 평균 4.0회 유찰·매각률 0.0%라는 경매 통계를 감안해 향후 재매각 가능성을 보수적으로 평가하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 강하지만, 확약 밖은 남아 있다”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 임화란의 165,000,000원 임차보증금은 현재 최저가에서 60,199,400원이 미배당되는 구조입니다. 보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이지만, 2026.05.26. 확약이 그 구조를 끊습니다. 임화란에 한해서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약 때문에 실질 인수가 0원입니다.
그래서 알려진 금액만 보면 현재 최저가 107,100,000원은 최근 12개월 평균 148,600,000원과 최신 거래 150,000,000원 아래에 있습니다. 그러나 시장 자체는 최근 거래군이 이전보다 5.5% 하락했고, 경매 평균 유찰도 4.0회입니다. 무엇보다 확약 밖 ZHANG YIYANG과 ‘까지’의 보증금·권리관계가 미상입니다. 결론은 “주된 인수는 해소됐지만 권리분석은 아직 닫히지 않았다.” 가격만 보고 들어가기보다, 두 점유관계를 확인해 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 있는지가 입찰의 선결조건입니다.
