수원지방법원 2025타경52539. 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 북서측에 있는 ‘마들렌’ 건물의 2층 205호입니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설(상가·음식점)이며, 현황상 ‘서울포차’라는 상호가 표시돼 있습니다. 주상복합아파트와 근린생활시설, 공원·운동장 시설이 함께 있는 상업지역에 자리하고 있습니다.
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 49%입니다. 감정가 602,000,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 294,980,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 할인율이지 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 상가는 층별 유동인구, 업종 수요, 임대수익, 공실 가능성에 따라 가격 차이가 커집니다. 따라서 유찰 폭보다 현재 시세와 실제 임차관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52539 (임의경매 · 성남지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 2층 205호 도로명: 경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 11 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설(상가·음식점) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층 / 지상 13층 중 2층 205호 |
| 소유자 | 박헌주 (단독소유) |
| 소유권 취득 경위 | 2018.05.21 윤종남·박헌주 각 2분의 1 지분 소유권이전(거래가액 733,980,000원) · 2021.06.04 윤종남 지분 증여에 따른 이전 |
| 감정가 | 602,000,000원 |
| 최저매각가 | 294,980,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 418,018,978원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27 을구 2번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 479,400,000원 |
| 현재 이용상태 | 상가·음식점 · ‘서울포차’ 상호 표시 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요
권리분석의 기준점은 2021.05.27 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 479,400,000원이고, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거의 국민은행 근저당권 576,000,000원은 이미 말소됐으며, 하나자산신탁 명의의 신탁등기도 말소됐습니다.
2025.07.08 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 확인된 등기상 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 실제 점유자와 상가 임대차의 대항요건까지 모두 확인됐다는 의미는 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 조사상 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성수 | 2024.01.19 | 미상 |
전입일 기준 없음 상가 대항요건 확인 필요 |
확정일자 미상 우선변제·배당요구 확인 필요 |
확인 필요 추정 인수 0원 |
| 김혁진 마들렌 2층 205호 |
2025.03.10 | 30,000,000원 월세 2,000,000원 |
전입일 기준 없음 상가 대항요건 별도 확인 |
우선변제 여부 미확정 배당요구 접수 2025.09.15 |
인수 없음 추정 배당·점유 확인 필요 |
실제 조사상 임차인 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 사람 모두 표시된 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 다만 근린생활시설의 임차인 대항력은 단순 전입일뿐 아니라 상가 인도·사업자등록 등 실제 대항요건을 확인해야 합니다.
현장 점유 확인도 중요합니다. 매각물건명세서에는 상가 현황상 ‘서울포차’라는 상호가 표시돼 있습니다. 실제 영업주체가 누구인지, 조사된 두 사람과 어떤 임대차·점유 관계인지, 영업 중인지와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 인수보증금이 0원으로 추정되는 것과 명도에 비용이나 분쟁이 없다는 것은 서로 다른 문제입니다.
② 가격 분석 — 49%는 할인율이지 시세가 아니다
감정가가 602,000,000원인 이 상가는 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 294,980,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 비율은 크지만, 동일 건물 또는 주변 유사 상가의 최근 매매사례와 실질 임대수익이 확인되지 않아 현재 시장가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 294,980,000원 | 49% | 189,349,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 206,486,000원 | 34.3% | 276,604,804원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 144,540,200원 | 24.01% | 337,683,363원 | 0원 |
유찰 회차별 수치는 예정 시나리오입니다. 미배당액은 국민은행 채권최고액 479,400,000원을 기준으로 추정한 값이며 실제 채무잔액이나 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 후속 매각조건과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,929,720원 |
| 1. 을구 2번 · 국민은행 근저당권 | 479,400,000원 | 290,050,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당액 | — | 189,349,720원 |
현재 회차의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 근저당 채권최고액과 실제 피담보채무액은 다를 수 있습니다. 미배당액은 매수인이 떠안는 금액을 의미하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 북서측 인근. 주상복합아파트와 노변 근린생활시설, 하남종합운동장, 미사호수공원 등이 있는 지역으로 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 미사역이 남동측 도보 약 5분 거리에 있으며 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통사정이 양호한 것으로 평가됩니다.
- 도로. 차량 출입이 가능하며 남측·서측·동측에 각각 약 20m·15m·10m 폭의 포장도로가 접합니다.
- 건물. 지하 6층·지상 13층 규모 철근콘크리트 건물의 2층 상가입니다. 위생·급배수·화재경보·소화전·엘리베이터 설비 등이 있습니다.
- 용도. 근린생활시설이며 감정평가상 음식점으로 이용 중입니다. 현황에는 ‘서울포차’ 상호가 표시돼 있어 실제 영업 및 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 토지이용규제. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구·과밀억제권역 등 관련 규제가 적용됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실내 시설과 개별 영업 인허가 상태는 별도 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 미사역 접근성은 입지상 장점이지만, 2층 음식점 상가는 주거용 아파트와 다른 수요층을 가집니다. 상권 유동인구와 임차수요, 공실 기간 및 매각 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 최저가 294,980,000원이 실제로 낮은 가격인지 동일 건물 및 주변 유사 근린상가의 최근 거래가격으로 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 박성수 임대차 확인. 보증금과 확정일자, 상가의 실제 점유·사업자등록 및 임대차 개시관계를 확인하세요. 미확인 보증금이 있는 상태에서 인수 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다.
- 김혁진 배당요구 확인. 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원 계약 및 2025.09.15 배당요구와 관련해 확정일자, 최우선변제 여부와 배당순위를 원본으로 검증하세요.
- 실제 점유자 및 명도. ‘서울포차’ 운영 주체, 현재 영업 여부, 시설물 소유, 임차인과 실제 점유자의 관계를 확인하고 상가 인도에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
- 신청채권자와 근저당 관계. 신청채권자 청구액 418,018,978원과 국민은행 근저당권의 실제 채권 잔액 및 권리순위를 대조하세요. 예상배당 0원에 따른 절차상 문제도 확인 대상입니다.
- 수익성 검토. 확인된 월세 2,000,000원만으로 전체 상가의 확정 수익을 계산하지 말고 실제 임대차계약서, 관리비, 공실 가능성과 운영비를 확인하세요.
- 미납 관리비·기타 부담. 공용부분 관리비 미납 가능성, 관리규약, 시설물 상태, 세금 등 취득 과정에서 추가로 발생할 수 있는 부담을 조사하세요.
- 매각조건 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 기일·매각조건 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “49%에 나온 상가, 권리보다 확인할 것이 많다”
하남 마들렌 205호는 감정가 602,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저매각가가 294,980,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준권리도 분명하고, 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지는 검토할 만한 출발점입니다.
그러나 근린생활시설은 가격이 많이 내려왔다는 이유만으로 안전한 투자가 되지 않습니다. 박성수의 보증금·임대차 대항요건은 추가 확인이 필요하고, 김혁진의 배당요구와 ‘서울포차’ 점유관계도 검증해야 합니다. 특히 신청채권자의 예상배당액이 0원으로 표시되는 만큼 경매 절차의 진행 가능성과 권리순위도 중요한 확인 사항입니다.
현재 시장가격과 안정적인 임대수익에 대한 검증이 없는 상태에서 최저가 294,980,000원을 저렴한 가격이라고 단정할 수는 없습니다. 등기상 인수위험은 낮게 추정되지만, 가격·임차관계·명도·절차 위험 때문에 종합 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제 가치와 임대차관계를 확인한 뒤 얼마까지 응찰할 수 있느냐입니다.
