인수 0원은 맞지만, 배당표의 ‘말소 근저당’과 임차관계는 원본 확인이 필요하다 — 하남 마들렌 205호

수원지방법원 2025타경52539. 하남시 망월동 ‘마들렌’ 2층 205호로, 감정평가상 근린생활시설인 상가·음식점으로 이용 중인 집합건물입니다. 현황에는 상가에 ‘서울포차’라는 상호가 표시돼 있습니다. 감정가는 602,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 421,400,000원입니다.

등기상 말소기준은 2021.05.27. 설정된 국민은행 근저당권 479,400,000원입니다. 이보다 앞선 2018.05.21. 국민은행 근저당권 576,000,000원이 존재했지만, 등기에는 2021.05.28. 해지를 원인으로 말소된 것으로 기록돼 있습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 근저당이라는 이유만으로 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아닙니다. 두 임차인의 전입일도 2024년과 2025년으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 배당표 대조가 필요하다

2018년 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권은 2021.05.28. 말소 기록이 있으므로 현재 존속하는 선순위 인수권리로 보기는 어렵습니다. 존속 권리 중 가장 빠른 것은 2021.05.27. 설정된 을구 2번 국민은행 근저당권으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 두 임차인의 전입은 모두 말소기준보다 늦습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없다

보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 2021.05.27. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가와 같은 421,400,000원입니다.

다만 박성수의 보증금·차임·점유 부분과 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 대항력은 없더라도 소액임차인의 최우선변제 여부가 인정되면 배당액이 달라질 수 있고, 현재 영업자와 임차인의 관계에 따라 명도 난도가 달라질 수 있습니다. 현황상 표시된 ‘서울포차’의 실제 운영자와 각 임차인의 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가 70%일 뿐, 시세 대비 할인은 미확정

현재 최저가는 감정가 602,000,000원의 70%인 421,400,000원입니다. 그러나 이 상가의 최근 실거래나 임대수익을 기준으로 한 비교가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 가격 판단은 실제 영업상태, 임대료, 공실 가능성, 전용면적과 상가 내 위치를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 421,400,000원 가정)

총 채권액 1,055,400,000원 중 414,786,000원이 배당되고 640,614,000원이 미배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 을구 1번 근저당의 말소 기록과 예상배당표가 서로 다르게 표시되므로 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근으로, 주변에 주상복합아파트·노변 근린생활시설·하남종합운동장·미사호수공원이 소재합니다.
• 교통. 미사역이 남동측 도보 5분 거리에 있고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 도로 접근. 차량 출입이 가능하며 남측 약 20m, 서측 약 15m, 동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 13층 건물로 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부상 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 미사역 접근성과 중심상업지역 입지는 장점이지만, 근린시설은 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 매수층과 가격 편차가 커질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 을구 1번 근저당 원본 대조. 등기에는 2021.05.28. 말소로 표시되지만 예상배당표에는 414,786,000원이 배당됩니다. 최신 등기와 법원 배당자료에서 실제 권리관계를 확인하세요.
• 임차인 계약 확인. 박성수의 보증금·차임·점유 범위·배당요구 여부와 김혁진의 임대차계약서, 사업자등록 상태, 확정일자 및 우선변제 여부를 확인하세요.
• 영업자·점유자 특정. 현황상 ‘서울포차’ 상호가 표시돼 있으므로 실제 영업자와 두 임차인의 관계, 영업시설 소유권 및 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
• 상가 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 상가의 매매가, 보증금, 월세, 공실률을 조사하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도·가스 정산, 음식점 시설 철거 및 원상복구 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 매각 진행상태. 등기 발급일은 2026.07.24이고 기재된 매각기일은 2026.07.13이므로 매각결과·변경·연기 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 임차인 제출서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수는 0원, 가격 메리트는 아직 미확정”

이 물건은 말소기준 이후 임차인만 존재해 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 최저가로 낙찰될 경우 실질취득액도 421,400,000원으로 동일합니다.

다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 등기에서 말소된 을구 1번 근저당이 예상배당표에서는 최우선 배당대상으로 계산돼 있고, 상가에는 실제 임차인 2명과 음식점 영업 흔적이 존재합니다. 가격도 실거래나 임대수익 기준으로 검증되지 않아 감정가 70%라는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 판단 보류, 서류대조와 현장 명도가 핵심입니다.