수원지방법원 2025타경52560. 성남시 분당구 판교동 ‘판교원마을11단지(힐스테이트)’ 1111동 3층 301호, 전용 101.76㎡ 아파트입니다. 최영우·한혜선 씨가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2017년 거래가 820,000,000원에 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2020.12.04. 신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인에게 승계되는 권리는 없는 구조입니다.
가격은 감정가와 현재 최저가를 분리해 봐야 합니다. 감정가 1,709,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,674,583,333원의 약 102.1%로 감정가 자체는 싸지 않습니다. 그러나 1회 유찰로 최저가가 1,196,300,000원까지 내려오면서 실질취득액도 같은 1,196,300,000원으로 형성됩니다. 최근 평균보다 478,283,333원, 최신 거래 1,630,000,000원보다 433,700,000원 낮은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 판교동 513 판교원마을 제1111동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.76㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 방·거실·주방·욕실·화장실·현관 등 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최영우 2분의 1 · 한혜선 2분의 1 (2017.05.02. 거래가 820,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,709,000,000원 / 1,196,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사안양저축은행 / 463,057,899원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 | 판교원마을11단지(힐스테이트) · 605세대 · 2009.05.22. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2009년 하나은행 근저당권은 2012.09.27. 말소됐고, 2017년 신한은행 근저당권도 2018.10.15. 말소됐습니다. 한혜선 씨 지분에 설정됐던 국민건강보험공단 압류 역시 2017.11.17. 해제돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 따라서 현존 권리 기준 말소기준은 2020.12.04. 신한은행 근저당권이며, 이후의 근저당권·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지혜 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 2025.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이지혜 씨의 전입일은 2024.10.02.로 말소기준일 2020.12.04.보다 늦습니다. 따라서 소유권을 취득한 매수인에게 임대차를 주장할 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.01.에 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 범위는 추가 확인이 필요합니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높지만 현재 최저가는 71.4%
판교원마을11단지(힐스테이트) 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 1,674,583,333원, 최신 거래는 2026년 5월의 1,630,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 101.76㎡ | 1 | 1,630,000,000원 |
| 2026.05 | 101.76㎡ | 8 | 1,725,000,000원 |
| 2026.03 | 101.76㎡ | 10 | 1,800,000,000원 |
| 2026.01 | 101.46㎡ | 3 | 1,680,000,000원 |
| 2026.01 | 101.70㎡ | 7 | 1,725,000,000원 |
| 2025.12 | 101.38㎡ | 12 | 1,790,000,000원 |
| 2025.08 | 101.46㎡ | 9 | 1,700,000,000원 |
| 2025.06 | 101.76㎡ | 7 | 1,700,000,000원 |
| 2025.06 | 101.76㎡ | 10 | 1,725,000,000원 |
| 2025.06 | 101.76㎡ | 7 | 1,600,000,000원 |
| 2025.06 | 101.76㎡ | 7 | 1,600,000,000원 |
| 2025.06 | 101.33㎡ | 2 | 1,420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,674,583,333원 |
실거래 범위는 1,420,000,000원부터 1,800,000,000원까지이고, 대상 물건과 같은 3층의 2026년 1월 거래도 1,680,000,000원입니다. 감정가 1,709,000,000원은 최근 평균보다 34,416,667원 높아 감정가 단계에는 가격 메리트가 크지 않았습니다. 반면 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.4%, 최신 거래의 73.4%로 내려와 권리 문제가 없다는 전제에서 가격 여유가 뚜렷합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,196,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,363,000원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 오에스비저축은행 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 6. 안양저축은행 근저당 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 7. 안양저축은행 근저당 | 585,000,000원 | 49,937,000원 |
| 8. 김용학 근저당 | 910,000,000원 | 0원 |
| 9. 현대카드 가압류 | 22,878,471원 | 0원 |
| 10. 케이뱅크 가압류 | 128,592,005원 | 0원 |
| 11. 전북은행 가압류 | 42,547,683원 | 0원 |
| 12. 미래에셋캐피탈 가압류 | 22,345,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,843,363,284원, 채권자 배당액은 1,181,937,000원, 미배당액은 1,661,426,284원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,196,300,000원 | 1,661,426,284원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 837,410,000원 | 2,016,727,384원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 586,187,000원 | 2,265,438,154원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 낙원중학교 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·각급학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층으로, 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 판교원마을11단지(힐스테이트)는 605세대이며 2009.05.22. 준공됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·판교 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 도로·토지. 단지 내 도로가 포장돼 외곽 공도와 연계되고, 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적대 실거래가 12건 확인되며, 거래가격은 1,420,000,000원부터 1,800,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이지혜 씨의 보증금·확정일자·점유 부분과 배당요구 효력을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 2026.07.24. 발행 등기부의 말소 내역과 매각으로 소멸할 현존 권리를 다시 구분하세요.
- 배당표 재검증. 이미 말소된 근저당권이 예상배당 계산에 포함됐는지 원본 채권계산서와 배당순위로 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 실제 임차인이 존재하므로 인도명령, 이사 협의, 점유 이전까지의 기간과 비용을 반영하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 호별 가치 조정. 대상은 3층입니다. 동일 면적 평균만 적용하지 말고 층·향·내부 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 매각 진행 상태. 기재 매각기일은 2026.07.13.이므로 법원 원문에서 낙찰·변경·연기·취하 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리 합격, 현재 회차 가격도 경쟁력
이 물건은 감정가 단계에서는 최근 실거래 평균보다 높았지만, 1회 유찰로 가격 구도가 크게 바뀌었습니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 1,196,300,000원은 최근 12개월 평균 1,674,583,333원의 71.4%, 최신 거래 1,630,000,000원의 73.4%입니다. 대항력 있는 임차인이나 매수인에게 승계될 등기 권리도 확인되지 않아, 낮은 최저가 뒤에 별도의 인수액이 붙는 구조가 아닙니다.
다만 임차인의 보증금·확정일자가 미상이고, 예상배당표와 등기부 말소 기록 사이에는 원본 대조가 필요한 지점이 있습니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 긍정적, 원본 배당순위와 점유관계 확인 후 입찰”입니다. 확인 절차에서 추가 인수나 특이사항이 나오지 않는다면, 현재 회차는 최근 실거래 대비 충분한 가격 간격을 확보한 구조입니다.
