인수 0원·최근 시세의 77.2% — 다만 하락 추세와 실거래 단지명은 재확인

수원지방법원 2025타경52580. 경기도 광주시 경안동 경안대우아파트 103동 404호, 전용면적 84.9356㎡로 연계된 아파트입니다. 감정가는 365,000,000원이며 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 255,500,000원입니다. 말소기준은 2014년 10월 2일 설정된 흥국생명보험주식회사의 근저당권 218,400,000원입니다. 그 이후 현재 남아 있는 하나캐피탈 주식회사의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 등기상 채무를 떠안는 구조가 아닙니다.

등기에는 말소기준보다 앞선 국민은행·옹진농업협동조합·교보생명보험·중원새마을금고의 근저당권 이력이 있지만, 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 모두 합산해 매수인 인수액으로 보는 것은 잘못입니다. 권리 판단의 핵심은 현재 유효한 등기와 실제 말소 여부이며, 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 선순위 등기는 말소 완료

소유자 김진섭은 2003년 2월 7일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권은 2005년 8월 12일 말소됐고, 이후 옹진농업협동조합·교보생명보험· 중원새마을금고 근저당권도 순차적으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2014.10.02. 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다.

말소기준 이후 설정됐다가 이미 말소된 광장신용협동조합·행복드림금융대부· 지인파이낸스대부·상상인저축은행의 근저당권은 남아 있지 않습니다. 2021년 11월 29일 설정된 하나캐피탈 근저당권 255,600,000원과 2025년 7월 15일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 — 확인된 임차인 없음

확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이나 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 확인되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사서· 매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 하락 추세

연계된 실거래 표본은 푸르지오 전용 84.94㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 362,333,333원이지만 2021년 490,000,000원과 2023년 435,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 331,000,000원과 최신 거래 348,000,000원을 우선해야 합니다.

매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 255,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 331,000,000원보다 75,500,000원 낮고, 최신 거래 348,000,000원보다 92,500,000원 낮습니다. 가격 비율은 각각 77.2%와 약 73.4%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)

위 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 한 계산으로, 등기상 이미 말소된 과거 근저당권 이력이 함께 반영돼 있습니다. 실제 배당은 말소 여부·실제 채권잔액·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 매수인 인수액과 같은 개념이 아니며, 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 회차별 자금 구조

유찰이 진행되면 채권자 미배당은 늘지만, 그 부족액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 확인된 임차보증금 인수나 매각으로 소멸하지 않는 유효 권리가 없으므로 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 광주시 경안동 경안초등학교 동측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 경시스라브지붕 10층 중 4층이며, 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사 토지를 아파트 부지로 이용하며, 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연계됩니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있고, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 2,171,000원이며 지목은 대, 도로접면은 중로각지입니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 거래성. 연계 단지는 338세대, 2002.12.27. 준공으로 표시되며 거래는 존재하지만 최근 가격 추세가 -11.2%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 단지명부터 대조. 경안대우아파트와 실거래 표본 푸르지오가 같은 단지인지 국토교통부 실거래 원본과 건축물대장으로 확인하세요.
• 말소등기 확인. 국민은행·옹진농업협동조합·교보생명보험·중원새마을금고 등 과거 근저당권의 말소등기를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 전입세대열람·현황조사서·관리사무소를 대조하세요.
• 하락장 보정. 최근 시세가 이전 거래보다 11.2% 하락했습니다. 최근 평균과의 차액을 전부 수익으로 보지 말고 추가 하락·수리·명도 비용을 반영하세요.
• 4층 개별 상태. 최신 거래에는 1층과 10층 거래가 포함돼 있으므로 4층의 향·조망·내부 상태에 따른 가격 차이를 현장에서 확인하세요.
• 체납 확인. 관리비 중 공용부분 체납액과 조세채권의 배당 순서를 관리사무소·법원 기록으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각 진행 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 안전, 가격은 확인 후 접근

이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고, 과거 선순위 근저당권들은 말소됐으며, 현재 유효한 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 따라서 실질취득액은 최저가 255,500,000원이고 별도의 인수액은 0원입니다.

가격도 연계된 최근 12개월 평균 331,000,000원의 77.2%, 최신 거래 348,000,000원의 약 73.4%로 수치상 여유가 있습니다. 다만 최근 거래 추세는 -11.2%이고, 경매 목적물과 실거래 표본의 단지명이 다릅니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 단지 매칭과 현장 상태 확인 후 결정”입니다. 단지 매칭이 확인되고 큰 수리·명도비가 없다면 1회 유찰 가격은 검토 가치가 있지만, 매칭이 다르면 현재 시세 비교의 전제부터 다시 세워야 합니다.