50,661,000원
수원지방법원 2024타경52763. 안성시 공도읍 승두리 대연하늘채 2동 202호, 감정 이용상태가 방3·거실·주방겸식당·화장실2 등의 다세대주택인 물건입니다. 감정가 211,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 50,661,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 성립한 대항력 임차권이 있어, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 남은 금액이 낙찰자에게 넘어올 수 있다는 점입니다.
임차권자 김은주의 임대차계약일은 2021.06.01, 확정일자는 2021.06.17, 주민등록·점유개시는 2021.07.23입니다. 이후 2023.07.25 임차권등기가 이뤄졌고, 말소기준권리는 그 뒤인 2023.09.14 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라 배당 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-10, 2동 2층202호 (대연하늘채) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등) · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 황민욱 (2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 50,661,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.09.14 국민건강보험공단 압류입니다. 이보다 앞선 2023.07.25 을구 1번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지 않으며, 임차보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 안성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 2동 202호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.23 | 2021.06.17 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 가능 |
② 시세 비교 — 5,066만원이 아니라 1.70억으로 비교
대연하늘채의 거래비교 면적 68.07㎡ 실거래는 2021년과 2023년에 대부분 170,000,000원 수준에서 확인됩니다. 전체 실거래 평균은 170,857,142원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 170,000,000원과 최신 거래 2023.02의 170,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 68.07㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 68.07㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 68.07㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 68.07㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 74.48㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.06 | 68.07㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 74.48㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
최저매각가 50,661,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 29.8%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금 승계를 반영한 실질취득 약 170,000,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원 및 최신 거래 170,000,000원과 같은 수준입니다. 게다가 최근 거래 추세는 -0.6%로 하락 방향입니다. 따라서 “4회 유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,661,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,311,898원 |
| 1. 임차인 김은주 보증금 | 170,000,000원 | 49,349,102원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 120,650,898원 |
현 회차 기준 임차인 배당액은 49,349,102원, 보증금 미배당 잔액은 120,650,898원입니다. 배당재원에서 집행비용 1,311,898원이 먼저 차감되므로, 단순히 최저가만 낙찰원가로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공도초등학교 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 위치하며, 인근은 다세대주택·농경지·단독주택·신축 중인 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 6~7분 거리에 경부고속도로 안성I.C 톨게이트가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수설비, 출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 및 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접하며, 제1종일반주거지역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 대연하늘채는 20세대 규모이며 2018.10.15 사용승인됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.7회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 50,661,000원만 보지 말고, 현 회차 인수 예상 120,650,898원을 함께 고려해 실질취득을 약 170,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 점검. 5회 유찰 시 매각가 35,462,700원·인수 예상 135,575,629원, 6회 유찰 시 매각가 24,823,890원·인수 예상 146,022,940원으로, 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 전환됩니다.
- 임차권 원본 확인. 김은주의 임대차계약일 2021.06.01, 확정일자 2021.06.17, 전입·점유 2021.07.23, 임차권등기 2023.07.25 및 배당요구 관계를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 시장가격 보수적 판단. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 170,000,000원이고 최근 추세가 -0.6%이므로, 전체 평균 170,857,142원만 근거로 가격 여유를 크게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 현장 상태 확인. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰률”보다 “승계되는 보증금”이 먼저다
감정가 211,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 50,661,000원까지 내려오면 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 170,000,000원이 가격의 하단을 사실상 결정합니다. 현 회차에는 120,650,898원의 미배당 보증금이 인수될 수 있고, 추가 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 135,575,629원, 146,022,940원으로 커집니다.
따라서 시세 비교 기준은 50,661,000원이 아니라 실질취득 약 170,000,000원입니다. 그 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 170,000,000원과 같은 수준이고, 최근 거래 추세도 -0.6%입니다. 여기에 4회 유찰, 단지 평균 5.7회 유찰, 20세대 규모의 다세대라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 떨어졌나”가 아니라 낙찰 후 실제로 떠안는 금액까지 합쳐도 시장가격 대비 여유가 있는가입니다.
