최저가는 72,373,000원이지만, 인수까지 더하면 171,702,714원 — 안성 대연하늘채 202호

수원지방법원 2024타경52763. 안성시 공도읍 승두리 대연하늘채 2동 202호, 전용 68.07㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 211,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 72,373,000원까지 떨어진 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부 을구 1번에는 임차인 김은주의 보증금 170,000,000원짜리 주택임차권이 있고, 전입·점유일인 2021.07.23은 말소기준인 2023.09.14 국민건강보험공단 압류보다 빠릅니다. 임차인은 확정일자와 배당요구도 갖춰 배당받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자에게 주장할 수 있는 구조입니다.

현재 최저가에서 집행비용 1,702,714원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 70,670,286원이고, 보증금 중 남는 99,329,714원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 따라서 입찰가격만 72,373,000원으로 보아서는 안 됩니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액은 171,702,714원으로 되돌아옵니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

말소기준권리는 2023.09.14 접수된 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 안성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 김은주는 2021.06.17 확정일자를 받고 2021.07.23 전입·점유를 시작했으며, 2023.07.25 보증금 170,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 임차인의 대항력 발생 시점과 임차권등기 모두 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인 인수 가능성이 명시된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며 임차인으로 별도 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김은주 1명이고, 보증금도 170,000,000원 한 건만 권리분석에 반영합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 42.6%, 실질취득은 101.0%

대연하늘채 전용 68.07㎡ 및 74.48㎡ 거래 7건의 전체 평균은 170,857,142원입니다. 가격 판단에서 더 우선할 지표인 최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래도 2023.02 전용 68.07㎡ 3층의 170,000,000원입니다. 최근 시세는 이전 거래 대비 0.6% 하락한 흐름으로 계산돼 있습니다.

표면상 최저가 72,373,000원은 최근 12개월 평균의 42.6%에 불과합니다. 그러나 인수액을 포함한 현재 실질취득액은 171,702,714원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 1,702,714원 높습니다. 하락 추세까지 고려하면 이 물건을 현재 회차에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가면 인수가 늘어난다

유찰이 한 번 더 진행되면 낙찰가는 50,661,100원으로 내려가지만 인수액은 120,650,800원으로 늘어 실질취득액은 171,311,900원입니다. 5회 유찰 시에도 실질취득액은 171,038,330원입니다. 즉 낙찰가가 크게 낮아져도 인수액이 그만큼 커져 총 취득부담은 170,000,000원대에서 거의 고정됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 72,373,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공도초등학교 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 위치하며, 주변은 다세대주택·농경지·단독주택·신축 중인 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 경부고속도로 안성I.C 톨게이트는 차량으로 약 6~7분 거리입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물의 2층 202호입니다. 개별난방·엘리베이터·위생 및 급배수·출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측과 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 현황 확인. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아닌 총액으로 판단. 최저가에 예상 인수액과 집행 관련 비용을 더해 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차보증금 잔액 재계산. 실제 배당표에 따라 김은주의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당순위와 조세채권을 확인해야 합니다.
• 대항력 유지 여부 확인. 전입·점유 상태, 임차권등기의 존속 여부와 매각물건명세서상 인수 문구를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
• 명도 조건 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유자가 일치하는지 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 환금성 보수적 평가. 20세대 다세대주택이고 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.3회이므로 재매각 기간과 매수층을 넉넉하게 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “72,373,000원이 아니라 171,702,714원”

이 물건의 핵심은 세 차례 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 김은주의 보증금 170,000,000원이 최저가보다 크고, 현재 회차에서 전액 배당되지 않기 때문에 낙찰자는 미배당액 99,329,714원을 인수할 수 있습니다. 그 결과 실질취득액은 171,702,714원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래가 170,000,000원을 넘어섭니다.

유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 총 취득부담은 171,000,000원 안팎에 머뭅니다. 여기에 최근 시세가 0.6% 하락했고, 20세대 다세대주택의 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.3회라는 환금성 신호도 있습니다. 표면가격은 저가지만 실질가격은 최근 시세 이상인 인수형 물건으로, 권리와 가격 모두 보수적인 접근이 필요합니다.