최저가는 최근 시세의 74.7%, 그러나 보증금 미상 전입자 2명이 실질취득가를 가린다 — 광주 쌍용스윗닷홈 1206호

수원지방법원 2025타경52592. 경기도 광주시 태전동 쌍용스윗닷홈 제207동 12층 1206호, 전용 84.746㎡ 아파트입니다. 감정가는 370,000,000원이며 한 차례 유찰돼 최저매각가는 259,000,000원으로 낮아졌습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균보다 87,583,333원 낮아 숫자만 보면 충분한 가격 여유가 있습니다. 하지만 이 차액은 아직 확정된 수익이 아닙니다. 2022.10.26. 가압류보다 앞서 전입한 2명의 임차보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

전입일은 허영희 2021.12.23., 김도윤 2022.07.08.로 모두 말소기준권리인 노희재 가압류보다 빠릅니다. 다만 전입일만으로 임대차계약과 점유의 계속성, 확정일자 및 우선변제권까지 확인되는 것은 아닙니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금도 현재는 산정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 기준은 2022년 가압류

등기부에는 과거 근저당권 3건이 나타나지만 모두 별도의 말소등기가 있습니다. 주식회사제일은행의 72,000,000원 근저당은 2006.02.03., 농협은행주식회사의 54,000,000원 근저당은 2021.08.02., 정순애의 100,000,000원 근저당은 2022.04.11. 각각 해지로 말소됐습니다. 따라서 이들 근저당을 현재 존속하는 인수권리로 볼 수는 없습니다.

현재 말소기준권리는 2022.10.26. 접수된 노희재의 청구금액 200,000,000원 가압류입니다. 이후 2025.07.16. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 보면 낙찰자가 인수할 존속 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 말소기준보다 앞선 전입자 2명의 임차보증금은 별도의 권리분석이 필요합니다.

② 임차인·점유자 — 두 사람 모두 보증금 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없고, 조사된 실제 인원은 2명입니다. 그러나 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 어느 금액까지 배당받고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정해서도 안 되지만, 반대로 최저가에 인수액이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 74.7% 할인은 ‘인수액 확인 전 하한’

쌍용스윗닷홈2는 398세대, 2004.01.05. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.75㎡ 실거래 12건의 평균은 346,583,333원이며, 최신 거래는 2026.06. 349,000,000원입니다.

거래 범위는 300,000,000원에서 395,000,000원이고 대상과 같은 12층 거래도 360,000,000원이 확인됩니다. 최저가는 최근 평균의 74.7%, 실거래 최저의 86.3%로 낮습니다. 다만 이는 임차보증금 인수를 반영하지 않은 실질취득가의 하한입니다. 보증금 미상 상태에서 “시세보다 87,583,333원 싸다”고 확정할 수는 없습니다.

④ 배당 시뮬레이션 (매각가 259,000,000원 가정)

총 채권액 426,000,000원 중 집행비용을 제외한 계산 배당액은 254,574,000원, 미배당액은 171,426,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 임차보증금 배당은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광남고등학교 북측 인근으로 아파트, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 15미터, 남측 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 내부도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역과 학교 절대·상대보호구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 398세대, 2004.01.05. 준공 단지로 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 거래가격은 300,000,000원부터 395,000,000원까지 편차가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 확인. 허영희·김도윤의 계약서, 보증금, 임대차 시작일, 실제 점유 여부와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립과 배당 가능액에 따라 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금이 달라집니다.
• 실질취득 상한 설정. 낙찰가에 예상 인수액을 더한 금액이 최근 평균 346,583,333원과 최신 거래 349,000,000원을 넘지 않는지 계산해야 합니다.
• 배당 순위 재검증. 이미 말소된 근저당이 배당 계산에 포함된 상태이므로 등기부 말소사항과 실제 채권신고 내역을 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 현재 누가 어느 부분을 점유하는지, 소유자와 전입자 사이의 관계 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·당해세 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 확정일자 및 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”

최저매각가 259,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%로, 임차인 문제가 없다면 가격 경쟁력이 분명한 수준입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 허영희와 김도윤이 있고, 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.

따라서 현재 확인되는 259,000,000원은 실질취득가가 아니라 실질취득가의 하한입니다. 미배당 인수액이 87,583,333원을 넘으면 최근 12개월 평균 이상으로 올라갑니다. 과거 근저당권은 말소등기가 있어 존속권리 위험은 낮지만, 임차관계가 해결되지 않은 이상 전체 권리위험은 낮다고 평가할 수 없습니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 권리는 확인 전 보류. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 전입자 2명의 실제 임대차 내용입니다.