수원지방법원 2025타경52644. 광주시 퇴촌면 광동리 ‘대영파크’ 106동 1층 101호, 전용 59.19㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김대근은 2016.04.05 거래가 159,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합 앞으로 채권최고액 126,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경기신용보증재단과 현대캐피탈의 가압류, 경매개시결정, 광주시 압류가 차례로 등기됐으며 이들 권리는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
등기부를 읽을 때 가장 주의할 대목은 2015.12.29 설정된 성남수정새마을금고 근저당입니다. 등기 순위만 보면 말소기준보다 앞서지만, 해당 근저당은 소유권 이전 직전인 2016.04.05 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이미 말소된 권리는 경매 매수인이 인수하지 않고 배당받을 현재 권리도 아닙니다. 따라서 본건의 실질적인 말소기준은 을구 3번 서울경기양돈축산업협동조합 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52644 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 126 대영파크 제106동 제1층 제101호 · 도로명 경기도 광주시 퇴촌면 탑골길 41-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.19㎡ · 지상 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김대근 · 2016.04.05 소유권 취득 · 거래가 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 94,312,317원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 현황 | 2015.11.24 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 현재 말소기준을 구분
② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 다음 날
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보라 | 2016.04.07 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 이보라의 전입신고일은 2016.04.07로, 말소기준권리 설정일인 2016.04.05보다 늦습니다. 따라서 해당 전입을 기준으로 한 대항력은 없고, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 대항력을 이유로 매수인에게 잔액을 승계시키는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 하락 중
대영파크 106동의 면적 일치 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 156,071,428원이지만, 과거 170,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 143,333,333원, 최신 거래 140,000,000원, 최근·과거 대비 추세 -13.5%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.86㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 59.19㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.02 | 59.19㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 59.19㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 59.19㎡ | 2 | 162,500,000원 |
| 2022.01 | 59.19㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 143,333,333원 |
현재 최저가 120,400,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%이고 최신 거래 140,000,000원보다 낮습니다. 권리 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준도 120,400,000원입니다. 다만 최근 거래가격이 과거 거래보다 13.5% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 대비 77.1%라는 수치만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 재원 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,485,600원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 94,312,317원 | 94,312,317원 |
| 2. 후순위·조세·임차인 확인 재원 | - | 23,602,083원 |
| 매수인 권리 인수 | - | 0원 |
2015년 성남수정새마을금고 근저당은 이미 말소됐으므로 배당 및 인수 대상에서 제외했습니다. 집행비용 다음으로 신청채권자의 청구액 94,312,317원이 배당된다고 가정한 구조이며, 광주시 압류의 조세 법정기일과 임차인의 보증금·최우선변제 여부에 따라 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 2015.11.24 사용승인을 받은 지상 4층 철근콘크리트 건물의 1층 101호입니다.
- 주위환경. 퇴촌 청소년문화센터 남동측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 308,500원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 외부에 철재구조물로 된 외부 발코니가 소재합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 실거래 표본이 7건으로 제한적입니다. 최근 거래가격은 과거 대비 -13.5%의 하락 흐름을 보입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 성남수정새마을금고 근저당이 2016.04.05 말소된 사실을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 이보라의 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 범위와 임대차계약서를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 광주시 압류의 세목·법정기일에 따라 배당 순서가 달라질 수 있으므로 세무 관련 서류를 확인하세요.
- 외부 발코니 점검. 철재구조물의 설치 상태, 안전성, 유지보수 필요성 및 건축물 관련 서류와의 일치 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 156,071,428원보다 최근 12개월 평균 143,333,333원과 최신 거래 140,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 -13.5% 낮습니다. 1층·소규모 다세대의 환금성을 고려해 추가 안전마진을 확보하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유자의 인도 일정, 명도비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리 오독은 피했지만, 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 2015년 성남수정새마을금고 근저당을 선순위 인수권리로 오해하지 않는 것입니다. 해당 근저당은 2016.04.05 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 서울경기양돈축산업협동조합 근저당입니다. 임차인 이보라의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다. 권리 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다.
가격은 감정가 172,000,000원에서 한 차례 유찰돼 120,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 143,333,333원의 84.0%입니다. 다만 최신 거래는 140,000,000원이며 최근 추세는 -13.5% 하락입니다. 총 8세대 다세대주택의 1층이라는 환금성 조건과 외부 철재 발코니, 임차인의 보증금 미상까지 고려하면 권리는 통과, 가격은 보수적 접근이 적절합니다.