수원지방법원 2024타경52893. 평택송탄역클래시아 8층 829호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 자체보다 임차보증금 처리입니다. 임차인 정재헌은 2022.03.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.15.로, 말소기준인 2023.04.25. 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 43,120,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 1,176,160원을 빼고 임차보증금에 41,943,840원이 배당되어 보증금 97,000,000원 중 55,056,160원이 남습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로 261, 8층829호 (신장동,평택송탄역클래시아) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 19.91㎡ · 13층 중 8층 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.03.31. 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,355,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.04.25. 국 압류입니다. 이후의 계양세무서 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 정재헌의 전입·점유는 2022.03.30.으로 말소기준보다 빠르기 때문에, 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재헌 | 주거용 829호 전부 | 97,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.03.30. | 우선변제 확정 2022.03.15. · 배당요구 2025.01.11. | 확약 반영 0원 룰상 미배당 55,056,160원 |
임차권등기는 2023.12.12. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 이미 2022.03.30. 이뤄졌습니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 매수인 인수액을 0원으로 보는 이유는 후순위여서가 아니라, 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문입니다.
③ 시세 비교 — 할인은 커졌지만 시장 자체가 하락 중
평택송탄역클래시아 전용 19.91㎡의 최근 실거래 12건은 60,000,000원부터 90,000,000원까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 78,041,666원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.91㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 19.91㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.08 | 19.91㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 19.91㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 8 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2024.05 | 19.91㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2023.12 | 19.91㎡ | 7 | 78,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 62,500,000원 |
최신 거래는 2026.08. 60,000,000원, 최근 12개월 평균은 62,500,000원입니다. 현재 최저가 43,120,000원은 최근 12개월 평균의 69.0%로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -23.0% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균 78,041,666원만 보고 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 1. 임차인 정재헌 보증금 | 97,000,000원 | 41,943,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,355,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 55,056,160원입니다. 다만 2026.06.09. 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 늘어도 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 43,120,000원 | 55,056,160원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 34,496,000원 | 63,524,928원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 27,596,800원 | 70,299,942원 | 0원 |
대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 부담이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 이 사건은 그 부담을 확약으로 제거한 점이 핵심입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 판단 기준은 낙찰가 + 임차보증금 인수가 아니라, 확약이 유효하게 이행된다는 전제 아래 낙찰가 자체가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 송탄역 북동측 인근. 주상복합용·주거용 구분건물, 단독주택, 노선상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 전철역이 인근에 위치해 대중교통은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 중 8층 829호입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지입니다.
- 규제. 철도보호지구·상대보호구역 저촉, 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·관광특구·토지거래계약에관한허가구역 포함, 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 평택송탄역클래시아 287세대, 2017.05.25. 준공. 전용 19.91㎡ 실거래는 확인되지만 최근 거래는 60,000,000원·65,000,000원으로 내려왔습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 주체를 매각기일 전에 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 확약이 이 사건의 인수위험을 제거하는 핵심이므로 실제 말소 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재하며 당해세 해당 시 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 78,041,666원보다 최근 12개월 평균 62,500,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -23.0%로 낮아져 있어 과거 고가 거래를 기준으로 할인율을 과대평가하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰이며 단지 경매 평균도 5.8회입니다. 권리 외에도 수요·용도·면적·시장성 원인을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수 구조를 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 97,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 기준 55,056,160원이 미배당되는 위험한 인수형 구조입니다. 하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 해 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
가격은 감정가 88,000,000원에서 5회 유찰돼 43,120,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 62,500,000원의 69.0%입니다. 다만 최신 거래가 60,000,000원까지 내려왔고 최근 거래 추세도 -23.0%입니다. 여기에 단지 경매 평균 5.8회 유찰이 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 확약서의 확실한 이행 여부를 확인하면서, 하락 중인 최근 시세와 반복 유찰의 원인을 함께 검증하는 것입니다.
