수원지방법원 2024타경52893. 평택시 신장동 평택송탄역클래시아 8층 829호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 19.91㎡이고 철근콘크리트구조 13층 건물의 8층에 있습니다. 소유자 최창업은 2022.03.31. 거래가 97,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 핵심은 소유권 취득 전후에 형성된 임차관계입니다. 임차인 정재헌은 2022.03.15. 확정일자를 받고 2022.03.30. 전입·점유를 시작했으며, 임차보증금은 97,000,000원입니다. 데이터상 말소기준인 2023.04.25. 도봉세무서 압류보다 전입·점유가 빠르므로 본래는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
최저가 88,000,000원에서 집행비용 1,984,000원을 먼저 차감하면 임차보증금에 대한 예상배당은 86,016,000원이고, 룰상 미회수액은 10,984,000원입니다. 통상 구조라면 이 부족분이 매수인 인수로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사(양도 전 임차인 정재헌)가 2026.06.09. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로 261, 8층 829호 (신장동, 평택송탄역클래시아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 전용 19.91㎡ · 철근콘크리트구조 13층 중 8층 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.31. 소유권 취득 · 거래가 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (3회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,355,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약으로 인수 해소
등기상 주택임차권은 2023.12.12. 설정됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.03.30.으로 말소기준 2023.04.25.보다 빠릅니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 물건입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재헌 | 주거용 829호 전부 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.03.30. 확정 2022.03.15. | 97,000,000원 | 있음 말소기준보다 선순위 | 있음 배당요구 2025.01.11. | 적용 대항력 포기·임차권등기 말소 |
* 실질 인수 0원은 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 판단입니다. 배당표만 기계적으로 적용할 경우 임차보증금 미회수액 10,984,000원이 산출됩니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 8,800만원은 비싸다
평택송탄역클래시아는 287세대, 2017.05.25. 사용승인된 집합건물입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 19.91㎡ 실거래는 12건이며, 전체 평균은 80,958,333원입니다. 그러나 과거 9,000만~9,500만원대 거래가 평균을 끌어올리고 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 19.91㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.08 | 19.91㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 19.91㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 8 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2024.05 | 19.91㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2023.12 | 19.91㎡ | 7 | 78,500,000원 |
| 2023.05 | 19.91㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.91㎡ | 3건 | 71,666,666원 |
최신 거래는 2026.01.의 65,000,000원, 최근 12개월 평균은 71,666,666원입니다. 반면 확약을 반영한 현재 실질취득가는 최저가와 같은 88,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 122.8%로, 최근 시세보다 저렴한 것이 아니라 오히려 높은 가격입니다.
최근 거래군은 이전 거래군보다 14.7% 하락했습니다. 전체 평균 80,958,333원과 비교해도 최저가는 108.7%이고, 최신 거래 65,000,000원보다 23,000,000원 높습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격을 평가해도 메리트가 없으며, 최근 시세를 기준으로 보면 부담은 더 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,984,000원 |
| 1. 임차인 정재헌 보증금(우선변제) | 97,000,000원 | 86,016,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 100,355,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 10,984,000원입니다. 그러나 2026.06.09. 확약을 반영하면 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 임차보증금 배당액은 감소할 수 있으나, 확약이 유효하면 매수인 인수액이 아니라 권리자의 미회수액이 증가합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·100% | 88,000,000원 | 10,984,000원 | 0원* | 88,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 70,400,000원 | 28,267,200원 | 0원* | 70,400,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 56,320,000원 | 42,093,760원 | 0원* | 56,320,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약이 해당 임차인에게 적용되므로 유찰 시 실질취득가도 매각가와 함께 내려갑니다. 가격 메리트는 현재 88,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 71,666,666원과 최신 거래 65,000,000원에 가까워지는 회차에서 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 송탄역 북동측 인근으로, 주상복합용·주거용 구분건물과 단독주택, 노선상가가 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 전철역이 인근에 있어 대중교통은 편리한 편입니다. 중로2류와 소로의 2면 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 중 8층이며, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지마감, 창호는 시스템 창입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가의 건축물현황도상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 입찰 전 등기·건축물대장·매각대상 용도를 함께 대조해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지로, 토지면적은 1,574㎡이고 공시지가는 2,881,000원/㎡입니다. 철도보호지구·비행안전제5구역·상대보호구역·관광특구· 토지거래계약허가구역 등의 지정이 있습니다.
- 환금성. 전용 19.91㎡ 소형 물건으로 실거래는 확인되지만, 최근 거래가격이 6,500만~7,500만원으로 낮아졌고 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.7% 하락했습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.5회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자, 대상 보증금, 적용 조건과 매각물건명세서 반영 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 미배당 시에도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 소유권이전·인도 단계에서 이행될 수 있도록 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 세목별 법정기일과 당해세 금액은 배당액에 직접 영향을 주므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 88,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.8%입니다. 전체 평균 80,958,333원보다도 높으므로 현재 가격을 할인 매물로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 65,000,000원이고 최근 가격 추세는 -14.7%입니다. 응찰가 검토 시 과거 90,000,000원대 거래보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
- 용도·대출·세금 대조. 사건상 근린시설과 감정평가상 도시형생활주택 이용상태가 함께 나타납니다. 취득세·대출·사용 가능 범위를 판단할 때 관련 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 현장 점유·관리비. 현재 실제 점유자, 열쇠 인도 상태, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·확약서· 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 97,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가에서 10,984,000원이 미배당되는 인수형 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 권리상 가장 큰 위험은 해소된 셈입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 88,000,000원은 최근 12개월 평균 71,666,666원의 122.8%이고, 최신 거래 65,000,000원보다 23,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세는 -14.7%, 단지 경매 통계는 평균 5.5회 유찰·매각률 0.0%입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실보다 현재 최저가가 감정가 100%라는 사실이 더 중요합니다.
권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보류. 현재 회차를 싸다고 볼 근거는 없으며, 실질취득가가 최근 거래 범위로 내려오는 추가 유찰 구간에서 다시 판단하는 것이 타당합니다.