수원지방법원 2025타경52652. 경기 광주시 초월읍 쌍동리 ‘초월이-편한세상’ 101동 8층 804호, 전용 80.159㎡ 아파트입니다. 감정가 344,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 240,800,000원으로 내려왔습니다. 확인된 임차인 신고는 없고 예상 인수액도 0원이므로, 낙찰가 외에 보증금이나 등기상 권리를 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
가격만 보면 분명한 할인 구간입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 327,166,666원, 가장 최근인 2026년 6월 전용 80.16㎡ 12층 거래는 317,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균보다 86,366,666원 낮고, 최신 거래보다도 76,200,000원 낮습니다. 최근 실거래 최저 290,000,000원과 비교해도 최저매각가가 낮아, 현 회차에는 가격 메리트가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 393 초월이-편한세상 제101동 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 80.159㎡ · 지상 15층 중 8층 |
| 소유자 | 안정근 (2014.10.10. 거래가 238,000,000원에 단독 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준 확인은 필수
등기 흐름의 핵심은 과거 근저당의 반복 설정·말소입니다. 2007년 농업협동조합중앙회 근저당 162,000,000원은 2009.06.19. 말소됐고, 같은 날 설정된 42,000,000원 근저당도 2013.09.12. 말소됐습니다. 2013년 우리은행 근저당 2건은 2014.10.10. 말소, 안정근 소유권 취득과 함께 설정된 우리은행 근저당 177,100,000원은 2016.06.30. 말소됐습니다.
따라서 등기상 현재 효력이 남은 권리만 놓고 보면 2016.06.27. 현대캐피탈 근저당 236,400,000원이 가장 이른 담보권으로 보입니다. 이후 2021.12.22. 설정된 156,000,000원 근저당은 2024.07.05. 오케이에프앤아이대부로 이전됐고, 이 채권자가 2025.07.28. 임의경매를 개시했습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리 구조이며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 확실히 낮은 70% 회차
초월e-편한세상1은 266세대, 2007.05.31. 사용승인 단지입니다. 대상 전용면적은 80.159㎡이며, 아래 표는 전용 80.16㎡ 및 84.91㎡ 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 80.16㎡ | 12 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.03 | 80.16㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 15 | 334,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 2025.11 | 80.16㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2025.11 | 80.16㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 327,166,666원 |
최근 실거래 범위는 290,000,000원~365,000,000원, 평균은 327,166,666원입니다. 감정가 344,000,000원은 최근 평균의 약 105.1%로 신건 가격에는 뚜렷한 할인 매력이 없었지만, 1회 유찰된 최저가 240,800,000원은 최근 평균의 73.6%까지 내려왔습니다.
대상과 같은 전용 80.16㎡ 최신 거래는 2026년 6월 12층 317,000,000원입니다. 대상은 8층이므로 층 차이를 고려하더라도 최저가와 최신 거래 사이에는 76,200,000원의 간격이 있습니다. 권리 확인이 마무리된다는 전제에서는 현재 회차부터 가격상 검토가 가능한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 110,000,000원 | 32,628,800원 |
| 을구 6번 근저당 · 우리은행 | 42,900,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 우리은행 | 177,100,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 현대캐피탈 | 236,400,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 4,781,250원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 김미련 | 90,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 오케이에프앤아이대부 승계 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총배당액은 집행비용 제외 236,628,800원, 채권 미배당액은 784,552,450원, 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 240,800,000원 | 236,628,800원 | 784,552,450원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 168,560,000원 | 165,400,160원 | 855,781,090원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 117,991,999원 | 115,540,111원 | 905,641,139원 | 0원 |
회차별 계산에서는 신청채권자 오케이에프앤아이대부의 청구액 120,000,000원이 어느 회차에서도 배당되지 않는 것으로 나타납니다. 실제 선순위 채권 잔액에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 무잉여 통지·취소 여부, 신청채권자의 매수신청 또는 보증 제공 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 초등학교·근린생활시설·대규모 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 동측 인근으로 경충대로가 통과합니다. 남동측 인근에는 경강선 초월역이 있으며 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 8층으로, 위생·급배수·도시가스·소방·승강기· 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·자연보전권역· 철도보호지구·특별대책지역 등에 해당하며 공시지가는 1,496,000원/㎡입니다.
- 현황. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 266세대, 2007년 준공 단지로 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 290,000,000원~365,000,000원으로 층·면적·상태에 따른 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2007년 농협 근저당에는 2009년 말소등기가 있습니다. 매각물건명세서에서 실제 기준권리와 매각 후 소멸 범위를 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 말소된 과거 근저당이 예상배당에 포함돼 있으므로 배당요구종기, 채권계산서, 등기부 현재사항을 함께 대조해야 합니다.
- 무잉여 여부. 신청채권자 배당이 0원으로 계산됩니다. 무잉여 취소 가능성과 신청채권자의 보증 제공 여부를 사건기록에서 확인하세요.
- 점유·임차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·점유자 면담을 통해 인도 대상자를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 실거래 평균 327,166,666원, 최신 동일면적 거래 317,000,000원을 기준으로 취득세·명도·수리·체납관리비를 차감해 입찰 상한을 정하세요.
- 토지이용 규제. 철도보호지구·자연보전권역·특별대책지역 등 규제사항이 재건축·증축·용도변경 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 내역을 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 A, 권리는 원본 확인 후”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 344,000,000원에서 한 차례 유찰돼 240,800,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 327,166,666원의 73.6%입니다. 최신 동일면적 거래 317,000,000원과 비교해도 가격 여유가 있으며 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 등기 흐름과 예상배당표를 함께 보면 그냥 지나칠 수 없는 확인 지점이 있습니다. 이미 말소된 과거 근저당이 예상배당에 포함돼 있고, 신청채권자는 모든 회차에서 배당 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 싸기 때문에 바로 입찰하는 물건이 아니라, 말소기준과 무잉여 문제를 해소하면 가격 메리트가 살아나는 조건부 우량 물건입니다. 결론은 가격 검토, 권리 원본대조, 무잉여 여부 확인 후 입찰입니다.
