수원지방법원 2024타경52930. 평택시 안중읍 삼정리 211-15의 토지와 단독주택을 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 토지는 406㎡의 대지이고, 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 다만 이 사건은 부동산 전체를 매각하는 일반적인 경매가 아니라 공유자 공태호의 지분 1/5만 매각하는 지분경매입니다.
등기에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2024년 10월 7일 현대캐피탈주식회사가 공태호 지분에 신청한 강제경매개시결정입니다. 이후 같은 지분에 설정된 농협은행·제니스자산관리대부· 카카오뱅크의 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인이 떠안을 금전은 0원입니다. 그러나 다른 공유자들의 지분은 그대로 남기 때문에, 금전권리가 깨끗하다는 사실이 곧바로 주택 전체의 자유로운 사용을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 삼정리 211-15 · 경기도 평택시 안중읍 삼정길 315-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 / 건물 | 대 406㎡ · 평지·사다리형·세로한면(가) · 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택 |
| 공유자 | 공다현·공영주·공은주·공태호 |
| 경매대상 | 공태호 지분 1/5 |
| 감정가 / 최저가 | 52,143,704원 / 17,886,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 4,094,973원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 없지만 공유관계는 남는다
말소기준인 강제경매개시결정 이후 공태호 지분에 들어온 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용과 신청채권자의 청구액이 먼저 배당되고, 농협은행 가압류에는 일부 배당이 이뤄지지만 제니스자산관리대부와 카카오뱅크에는 배당액이 없습니다. 이 미배당 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니므로 금전 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유 근거는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 점유자가 확인되지 않은 상태에서 명도 난도나 독점적인 사용 가능성을 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 17,886,000원으로 이 사건 감정가 52,143,704원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 공유지분 시장에서 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 공유지분은 주택 전체를 즉시 사용하거나 처분할 수 있는 권리와 다르므로, 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 17,886,000원 | 17,164,052원 | 60,860,343원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 12,520,200원 | 11,894,836원 | 66,129,559원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 8,764,140원 | 8,206,385원 | 69,818,010원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 현대캐피탈주식회사의 청구액 4,094,973원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 회차가 더 내려가면 매수인의 금전 인수가 생기는 것이 아니라 후순위 가압류권자들의 미배당액이 증가합니다. 낙찰자의 실질취득액은 권리 인수 기준으로 각 회차의 매각가격과 같지만, 취득 대상은 계속 공태호 지분 1/5로 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 721,948원 |
| 1. 경매신청 · 현대캐피탈주식회사 | 4,094,973원 | 4,094,973원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 27,360,863원 | 13,069,079원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 23,673,071원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 22,895,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 총액 78,024,395원 중 17,164,052원이 배당되고, 60,860,343원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 공유자 우선매수와 물건 범위
매각물건명세서에는 공유자 우선매수신고 제한이 기재되어 있습니다. 우선매수를 신청한 공유자는 해당 매각기일이 끝나기 전까지 보증금을 제공해야 하고, 매수신청권리를 행사하지 않으면 다음 매각기일부터는 우선권이 없습니다. 외부 입찰 자체가 차단되는 구조는 아니지만, 공유자가 적법하게 우선매수권을 행사하면 최고가매수신고인의 낙찰 결과가 달라질 수 있습니다.
또한 이 사건은 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물을 포함하지만, 목록 2 건물의 일부는 평가에서 제외된 부분이 있어 별도 확인이 필요합니다. 일반건축물대장의 소유자 현황과 부동산등기부의 소유자 현황도 일부 일치하지 않는 것으로 기재되어 있습니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 적혀 있으나, 매각물건명세서의 별도 확인사항을 우선해 실제 매각 범위와 평가 범위를 원본 도면·대장·감정평가서에서 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 평택시 안중읍 삼정리 대삼정마을 북서측 인근으로, 농가주택·농경지·소규모 창고가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 406㎡이며 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며, 사이딩 외벽·아스팔트싱글 지붕·샷시창호와 위생·급배수·난방설비가 확인됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 생산관리지역에 접합니다.
- 환금성. 농가주택·농경지·소규모 창고가 혼재한 지역의 단독주택 공유지분으로, 일반 주택 전체 매각보다 매수층과 처분 방식이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 취득 대상은 공태호 지분 1/5입니다. 최저가를 주택과 토지 전체의 가격으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 매각기일에 다른 공유자의 우선매수 신고와 보증금 제공 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 조사. 단독주택으로 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·점유 근거·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 평가제외 부분. 목록 2 건물 일부 중 감정평가에서 제외된 부분의 위치·면적·소유관계와 매각 포함 여부를 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 공부 불일치. 일반건축물대장과 등기부의 소유자 현황이 일부 다르므로 건축물대장·등기부·상속 및 증여 등기를 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함된다고 기재되어 있으므로 목록과 현황, 평가액 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항을 관할기관 자료와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 “1/5 지분”이 먼저다
현재 최저가는 17,886,000원이고 금전권리 인수는 0원입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 52,143,704원의 34.3%까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 단독주택과 406㎡ 토지 전체가 아니라 공태호의 공유지분 1/5입니다.
다른 공유자의 지분은 그대로 남고, 공유자 우선매수 가능성도 있습니다. 여기에 실제 점유관계가 확인되지 않았고, 평가에서 제외된 건물 부분과 건축물대장·등기 소유자 현황의 불일치까지 점검해야 합니다. 금전권리는 정리되지만 이용과 환금성은 정리되지 않는 물건입니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 최저가만 보고 싸다고 판단하기보다, 공유관계를 해소하거나 활용할 구체적인 계획이 있는 경우에만 보수적으로 접근해야 합니다.