수원지방법원 2024타경54073. 평택시 서정동 고덕빌리지 101동 2층 203호 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 29,532,000원으로 감정가 123,000,000원에서 4회 유찰됐습니다. 표면적인 할인율만 보면 크게 싸 보이지만, 을구 5번 주택임차권이 경매개시결정보다 앞서 존재하고 임차보증금은 136,900,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다.
현재 회차에서는 매각대금 29,532,000원 가운데 집행비용 931,576원을 제외한 28,600,424원이 임차보증금에 우선 배당되고, 남는 108,299,576원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 29,532,000원 + 108,299,576원 = 137,831,576원 수준이 현재 회차의 실질적인 취득 부담입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 반대로 증가하므로, 이 사건에서는 최저가 29,532,000원을 시세와 직접 비교해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현1로 88, 101동 2층203호 (서정동,고덕빌리지) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트 평지붕 5층 건물 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 서혜진 · 2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 136,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 29,532,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,896,306원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 실거래 비교기준 | 고덕빌리지(101동) · 12세대 · 2013.12.31 준공 · 비교 면적 49.585㎡ |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 임차권 인수
과거 신강동새마을금고 근저당과 우리은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 경매개시결정은 2024.10.24 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.09.08 을구 5번 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021.07.26, 점유개시일자는 2021.08.24, 주민등록일자는 2021.08.26, 확정일자는 2021.07.26이고 보증금은 136,900,000원입니다.
② 임차관계 — 확정된 대항력과 미상 점유를 분리해 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 서혜진 | 203호 전부 · 주거(임차권등기) | 136,900,000원 | 2021.08.26 / 2021.07.26 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
| 윤예진 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 |
서혜진은 전입일과 확정일자, 보증금이 확인되고 배당요구도 이뤄져 있어 대항력과 우선변제권을 전제로 계산해야 합니다. 반면 윤예진은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
등기부 을구 5번에는 이후 명의인 표시 경정이 부기되어 윤예진의 성명·등록번호·주소가 나타납니다. 동시에 매각물건명세서에는 윤예진이 별도로 기재되어 있어, 실제 점유관계와 임차권 명의 관계는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다. 또한 서혜진은 등기부상 소유자 이름과 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있으나, 매각물건명세서가 해당 임차권의 미배당 잔액 인수 가능성을 명시하고 있으므로 이를 임의로 배제해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 23.9%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
고덕빌리지(101동)의 확인된 실거래는 5건이며 전체 평균은 131,580,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 123,500,000원, 최신 거래 119,000,000원, 최근 추세 -9.8%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 47.92㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2023.11 | 47.92㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2022.08 | 49.59㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2022.04 | 47.92㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.08 | 49.59㎡ | 2 | 136,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 123,500,000원 |
명목 최저가는 최근 12개월 평균의 23.9%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 빼고 계산한 값입니다. 실질취득의 기준이 되는 보증금 136,900,000원은 최근 12개월 평균 123,500,000원과 최신 거래 119,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 거래 추세가 -9.8%이므로, 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 29,532,000원 | 108,299,576원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 20,672,400원 | 116,999,703원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 14,470,680원 | 123,089,792원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 931,576원 |
| 1. 임차인 서혜진 보증금 | 136,900,000원 | 28,600,424원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,896,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 부족분 108,299,576원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구금액 143,896,306원은 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 서정동 “복창조등학교” 남동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평지붕 5층 건물이며 외벽은 화강석 돌붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생 급·배수시설, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 있습니다.
- 토지. 자루형 평지의 주거용 건부지이며 서측으로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,746,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·중로1류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제6구역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 고덕빌리지 101동은 12세대 규모이며 확인된 거래는 5건입니다. 최근 거래 추세가 -9.8%로 나타나 가격 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득 확인. 현재 최저가 29,532,000원과 인수액 108,299,576원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 을구 5번 주택임차권의 대항력·우선변제권 및 미배당 잔액 인수 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 윤예진 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 현황조사와 명세서의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 명의 경정 확인. 을구 5번 임차권에 윤예진 명의정보로 경정된 부기 내용이 있어 서혜진·윤예진 관계를 원본 등기부와 명세서에서 대조해야 합니다.
- HUG 승계 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력·우선변제권을 승계했으므로 동일 보증금을 별도 인수금으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 전체 평균 131,580,000원보다 최근 12개월 평균 123,500,000원과 최신 거래 119,000,000원, 추세 -9.8%를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,953만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 핵심은 4회 유찰이나 29,532,000원이라는 최저가가 아닙니다. 보증금 136,900,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 회차에서 108,299,576원이 매수인 인수로 계산된다는 점입니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 증가합니다. 따라서 실질취득 기준은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 평균 123,500,000원, 최신 거래 119,000,000원, 최근 추세 -9.8%인 시장에서 실질취득 기준 136,900,000원은 낮은 가격이 아닙니다. 여기에 윤예진의 대항력 여부가 미상으로 남아 있습니다. 이 물건은 낮아진 최저가보다 인수권리와 실질취득가를 먼저 보는 사건입니다.
