춘천지방법원 2024타경892. 평창군 봉평면 면온리의 호텔동 8층 813호로, 감정평가상 숙박시설로 이용 중인 근린시설입니다. 등기 흐름은 2017년 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존 후 같은 해 이길주 씨 앞으로 소유권이 이전되고 신탁등기가 말소된 구조입니다. 이어 수협은행이 채권최고액 123,120,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준이 됩니다.
수협은행은 청구액 112,062,227원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 등기된 권리는 수협은행의 경매개시결정뿐이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 기준 매각가 11,184,000원에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 태기로 228-95, 호텔동 8층 813호 (호텔아트리움) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이길주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 11,184,000원 (8회 유찰·감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 112,062,227원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 123,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% |
| 건물 명칭 | 호텔아트리움에서 더화이트호텔로 변경된 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
2017.01.12 국제자산신탁주식회사 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌으나, 2017.02.08 이길주 씨에게 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 94.24% 하락이 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 194,000,000원의 5.76%인 11,184,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 매우 낮지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
오히려 시장이 확인해 준 직접적인 신호는 8회 유찰입니다. 대상은 일반 주거용 아파트가 아니라 관광휴양지대의 숙박시설이며, 실제 이용·관리·운영 조건에 따라 매수층과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 반복 유찰은 낮아진 가격만큼이나 수요 부족 또는 개별 물건의 거래 제약 가능성을 점검하라는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 11,184,000원 | 10,582,688원 | 112,537,312원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 7,828,799원 | 7,287,881원 | 115,832,119원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 5,480,159원 | 4,981,516원 | 118,138,484원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 수협은행의 미배당액은 112,537,312원에서 115,832,119원, 118,138,484원으로 증가하지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 601,312원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 123,120,000원 | 10,582,688원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 601,312원을 제외한 10,582,688원이 수협은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 대비 112,537,312원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창휘닉스파크 남동측 인근으로, 주변은 스키장·워터파크·골프장·콘도미니엄·호텔 등이 형성된 관광휴양지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 등기상 건물 명칭은 호텔아트리움이나, 건물 외벽에는 더화이트호텔로 표기된 상태입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다. 출입은 단지 내 도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물로, 위생·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 완경사의 부정형 토지로 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 41,652㎡, 공시지가는 238,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·관광휴양개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·평창 휘닉스파크 관광단지·동계올림픽특별구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 관광지 숙박시설이고 8회 유찰된 이력이 있으므로, 실사용·운영 가능성과 재매각 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 명칭 대조. 등기상 호텔아트리움과 현장 표기인 더화이트호텔이 동일 건물·동·호수인지 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 객실 점유자, 운영주체와 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영 조건. 객실의 독립 사용 가능 여부와 실제 이용 방식, 공용시설 이용 조건을 확인한 뒤 실질적인 사용가치를 판단하세요.
- 반복 유찰 원인. 8회 유찰의 원인이 단순 수요 부족인지, 운영·관리·점유 또는 매각상 제약인지 매각서류와 현장조사를 통해 분리해 확인하세요.
- 입찰보증금. 이 사건의 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당과 인수 구분. 수협은행 미배당액이 크더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인하고 변동된 권리와 점유관계가 없는지 점검하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건성은 보수적으로”
등기만 보면 구조는 단순합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 명시된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 물건성과 환금성입니다.
감정가 1.94억이 8회 유찰돼 1,118.4만원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없고, 숙박시설의 임대관계도 미상입니다. 반복 유찰은 낮은 가격을 보여 주는 동시에 시장이 쉽게 받아들이지 않았다는 사실도 보여 줍니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 가격의 적정성과 실제 활용 가능성은 별도 검증이 필요한 C등급 물건입니다. 낮은 최저가가 아니라 점유·운영·관리·재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.