수원지방법원 2024타경54523. 평택시 합정동 뉴성진쉐르빌 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가는 166,000,000원이지만 5회 유찰되면서 최저매각가가 27,900,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 17%라는 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 정반대의 그림이 나옵니다.

임차인 박성수는 2022.03.29. 전입·점유를 시작했고, 2023.12.04. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2024.11.04.입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 인수형 임차권입니다. 보증금 전액을 배당받지 못하면 미변제 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다.

특히 이 사건은 낙찰가가 보증금보다 훨씬 작습니다. 낮아진 낙찰가는 배당액 감소와 보증금 인수액 증가로 연결됩니다. 따라서 최저매각가가 아니라 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2024.11.04. 강제경매개시결정입니다. 2014년 설정된 수산업협동조합중앙회와 동수원새마을금고의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수할 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다. 반면 박성수의 주택임차권은 2023.12.04. 등기되어 경매개시결정보다 앞서며, 전입·점유도 선행합니다.

2024.12.17. 중랑세무서장의 압류는 경매개시결정 이후 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 이 후순위 압류가 소멸한다는 사실은 박성수의 미배당 보증금 인수 문제를 해결하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심

신청채권자는 주택도시보증공사이지만, 별도의 실제 임차인이 추가로 존재하는 것으로 계산하지 않습니다. 임차보증금은 박성수의 189,000,000원 한 건으로 산정합니다. 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 임차보증금으로 더하거나 동일 보증금의 인수액을 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 2,790만원이 아니라 약 1.90억

뉴성진쉐르빌의 확인 가능한 실거래는 2021~2022년 거래입니다. 거래 평균은 178,333,333원이고 가장 최근에 기록된 거래는 2022.07.의 175,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 오래되어 현재 시세를 직접 대표한다고 볼 수는 없습니다.

표면적인 최저가 27,900,000원은 과거 거래 평균의 15.6%에 불과합니다. 하지만 이것을 가격 메리트의 근거로 삼으면 안 됩니다. 실제 비교 대상은 인수보증금을 포함한 189,902,200원입니다.

실질취득 추정액은 과거 실거래 평균 178,333,333원과 마지막 확인 거래 175,000,000원을 모두 웃돕니다. 감정가 166,000,000원보다도 높습니다. 따라서 확인 가능한 거래 자료를 기준으로는 저가 취득이라고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,900,000원 가정)

매각대금 27,900,000원에서 집행비용 902,200원을 제외한 26,997,800원이 임차보증금에 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금을 서로 다른 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가뿐

현재 회차 이후 추가 유찰을 가정하더라도 임차인의 보증금 189,000,000원이 그대로 유지된다면 매각대금이 낮아지는 만큼 보증금 미배당액이 늘어납니다.

실질취득 추정액은 각 회차 최저가와 해당 회차의 미배당 보증금 추정액을 합산했습니다. 회차별 소폭 차이는 집행비용 등 배당 추정치 차이에서 발생하며, 실제 낙찰가·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 합정동 소재 롯데마트 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 중 3층 302호입니다. 2014.03.18. 사용승인을 받았고 승강기, 급·배수, 위생설비 및 개별 난방시설이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 다만 거주인 등의 부재로 내부조사를 하지 못하고 외부 관찰, 탐문 및 공부상 도면을 통해 조사했습니다. 내부 상태를 확인한 것으로 간주해서는 안 됩니다.
• 토지·도로. 준주거지역 및 배미지구 지구단위계획구역에 위치하며 북서측 포장도로에 접합니다. 중로3류(폭 12~15m)와 접합하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 규제·등기. 민간임대주택등기 및 파산선고 이력이 존재합니다. 민간임대사업자 등록 상태와 파산절차 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 건물이며 확인 가능한 거래는 2021~2022년 3건입니다. 실제 시장에서의 매도 가능 가격과 소요 기간은 이 거래 자료만으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 제거. 27,900,000원만을 취득원가로 판단하지 마세요. 현재 회차 기준 인수 추정 162,002,200원을 합쳐 실질취득액 189,902,200원으로 비교해야 합니다.
• 임차권 인수 확인. 박성수의 대항력, 배당요구, 배당 순위와 미배당 잔액을 매각물건명세서 및 임차권등기 원본으로 확인하세요.
• 확정일자 대조. 등기부의 2022.03.10.과 명세서의 2023.03.10.이 다릅니다. 원본을 확인해 날짜 불일치를 해소해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 방지. 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도 실제 임차인으로 세지 말고, 임차인 박성수의 보증금과 구분해 배당 및 승계 관계를 확인하세요.
• 회차별 실질취득 계산. 추가 유찰에 따라 최저가는 내려가지만 미배당 보증금은 증가합니다. 낙찰가와 인수액을 반드시 합산하세요.
• 시세 재검증. 2021~2022년 거래 평균을 현재 시세로 확정하지 말고 최근 실거래와 현재 매물 가격, 실제 매도가 가능한 수준을 확인하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 구조, 누수, 훼손 및 수리비 발생 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택·파산. 등록 상태와 임대의무 관련 사항, 파산선고의 후속 절차를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 실제 점유자를 확인하고 인도 및 보증금 반환 관계를 검토하세요.
• 배당 변동. 집행비용, 당해세 및 최우선변제 등으로 배당액이 달라질 수 있습니다. 인수 추정액을 최종 확정액으로 간주하지 마세요.
• 관리비·원본 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인하고 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 대조하세요.

맺으며 — “최저가 2,790만원 ≠ 취득원가 2,790만원”

이 사건의 본질은 낮은 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다. 임차인 박성수의 보증금은 189,000,000원이고, 현재 회차 예상 배당 후 인수 추정액은 162,002,200원입니다. 최저가를 더한 실질취득액은 189,902,200원에 이릅니다.

추가 유찰이 발생하더라도 최저가 하락분의 상당 부분이 인수보증금 증가로 상쇄되어 총취득부담은 약 1.89억 수준에 머무릅니다. 과거 실거래 평균 178,333,333원보다도 높으며, 해당 거래들은 2021~2022년 자료여서 현재 시세를 확정할 수도 없습니다.

여기에 5회 유찰, 8세대 소규모 건물, 내부 미조사, 민간임대주택등기 및 파산선고 이력이 겹쳐 있습니다. 단순히 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 투자 매력이 높다고 판단하기 어려운 물건입니다.

결론은 명확합니다. 최저가 할인율을 가격 메리트로 인정하지 말고, 미배당 보증금까지 합산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 배당·인수관계 및 최신 시세가 확인되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 입찰가격을 결정할 수 없습니다.