최저가 5,693만원의 착시 — 임차보증금 인수 가능성으로 실질취득 약 1.90억

수원지방법원 2024타경54523. 평택시 합정동 뉴성진쉐르빌 3층 302호, 전용면적 비교 기준 62.2㎡의 오피스텔입니다. 감정가 166,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 56,938,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로는 제공된 거래평균 178,333,333원의 31.9%에 불과하지만, 이 숫자를 그대로 매입가격으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기와 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있기 때문입니다.

실제 임차인은 박성수 1명이며 보증금은 189,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 별도의 실제 임차인으로 봐야 합니다. 현재 회차 매각대금에서 집행비용 1,424,884원을 제외한 55,513,116원이 보증금 변제에 쓰인다는 대항형 단순 추정을 적용하면 미변제 잔액은 133,486,884원, 매수인의 총 실질부담은 190,424,884원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수잔액이 늘어 총액은 대체로 보증금 수준에 머무는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소기준보다 명세서 인수문구가 핵심

등기 계산상 말소기준은 2014.04.22. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 설정된 동수원새마을금고 근저당권은 2022.03.29. 해지로 말소됐고, 강제경매개시결정과 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

2014.04.22. 근저당권에는 2014.10.17. 일부포기 등기가 존재하고, 임차인의 전입일은 2022.03.29., 확정일자는 2022.03.10., 임차권등기일은 2023.12.04.입니다. 등기상 선순위권리와 명세서의 대항력 인정 문구가 함께 나타나므로, 일부포기의 대상과 효력, 배당순위 및 실제 인수액은 등기 원문과 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.89억

박성수는 배당요구를 한 임차권자입니다. 다만 최저매각가가 보증금에 크게 미달하므로, 대항력이 인정되는 한 배당만으로 전액 회수할 수 없습니다. 현재 회차에서 집행비용을 뺀 가용액을 보증금에 우선 충당한다고 단순화하면 예상 배당은 55,513,116원, 예상 인수잔액은 133,486,884원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

뉴성진쉐르빌의 면적 일치 거래 표본은 3건입니다. 거래평균은 178,333,333원, 최저 171,000,000원, 최고 189,000,000원이며 최신 거래는 2022.07.의 175,000,000원입니다. 거래 표본 자체가 2021~2022년에 형성돼 2026년 입찰가격을 그대로 보장하지 않는다는 한계도 있습니다.

최저가 56,938,000원만 놓고 보면 거래평균의 31.9%지만, 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액을 합친 실질취득은 약 190,424,884원입니다. 이는 거래평균보다 약 12,091,551원 높은 106.8%, 최신 거래 175,000,000원보다 15,424,884원 높은 108.8%입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 68.1% 싸다”거나 “세 차례 유찰돼 가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)

채권 총액 1,045,500,000원 중 예상 배당은 55,513,116원이고, 미배당액은 989,986,884원입니다. 위 배당표의 자동 계산상 매수인 인수는 0원으로 표시되지만, 매각물건명세서가 임차권의 대항력과 미변제 보증금 인수 가능성을 별도로 명시하므로 입찰 판단에서는 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 착시 — 최저가는 내려가도 부담은 그대로

* 매각물건명세서의 대항력 인정 문구를 전제로, 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 임차보증금 변제에 사용된다고 단순화한 분석값입니다. 실제 배당·인수액은 확정 배당표와 원본 서류 대조가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 합정동 롯데마트 남측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호이며, 승강기·급배수·위생·개별난방 설비가 있습니다.
• 내부확인. 조사 당시 거주인 부재로 내부조사를 하지 못하고 외부관찰·탐문·도면 확인으로 평가됐습니다.
• 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류 접합이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 민간임대주택. 2022.06.08. 민간임대주택 등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 오피스텔이고 제공된 동일 면적 거래도 3건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 매각률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기” 문구와 보증금 인수 조건을 다시 확인해야 합니다.
• 일부포기 범위 확인. 2014.04.22. 근저당권에 대한 2014.10.17. 일부포기가 이 호실에 미치는 효력을 공동담보목록과 함께 확인해야 합니다.
• 배당순위 재산정. 임차권자와 주택도시보증공사의 관계, 실제 배당수령자, 예상 미배당 잔액을 법원 배당표 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 최저가 착시 배제. 응찰가 상한은 56,938,000원이 아니라 인수잔액까지 포함한 총취득비용을 기준으로 정해야 합니다.
• 거래 최신성 확인. 제공된 최신 거래는 2022.07.이므로 2026년 현재의 매매·임대 호가와 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 수리비와 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 임대의무와 관련된 등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 명도·보증금 반환 대응. 임차권등기 물건인 만큼 점유 여부와 인도 시점, 보증금 반환 및 말소 협의 가능성을 사전에 점검해야 합니다.

맺으며 — “5,693만원짜리 물건”이 아니라 “약 1.90억원짜리 인수형”

이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 166,000,000원, 최저가 56,938,000원입니다. 그러나 매각물건명세서가 박성수의 임차권등기와 보증금 189,000,000원의 미변제 잔액 인수 가능성을 명시하고 있으므로 투자판단의 기준은 최저가가 아닙니다.

현재 회차의 대항형 단순 추정 실질취득은 약 190,424,884원입니다. 이는 제공된 거래평균 178,333,333원과 최신 거래 175,000,000원을 모두 웃돕니다. 네 번째, 다섯 번째 유찰로 최저가가 더 낮아져도 총부담은 약 1.90억원에 머뭅니다. 여기에 소규모 8세대 오피스텔의 낮은 거래표본, 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%까지 겹칩니다.

최저가는 파격적이지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리관계도 원본 재검증이 필요한 고위험 물건입니다. 명세서의 인수문구가 말소확약이나 전액변제 자료로 명확히 해소되지 않는 한, 가격 메리트가 있다는 결론을 내리기 어렵습니다.