서울남부지방법원 2025타경11457. 강서구 화곡동 포엠빌 9층 903호로, 감정평가상 방·거실 겸 주방·화장실·보일러실 구조의 오피스텔입니다. 2021년 12월 홍지우가 거래가 283,000,000원에 소유권을 취득했고, 김민진 역시 보증금 283,000,000원으로 전입·점유한 뒤 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매는 김민진의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

표면적으로는 감정가 273,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 139,776,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건도 확약이 없었다면 현재 회차의 총 취득부담은 최저가 139,776,000원과 미배당 145,980,864원을 합친 285,756,864원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

말소기준으로 표시된 권리는 2025.08.11 강제경매개시결정입니다. 김민진의 주택임차권등기는 2023.11.20 접수돼 그보다 앞서므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 가정 배당액은 137,019,136원이고, 보증금 부족분은 145,980,864원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 김민진의 주택임차권을 승계한 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 확인되는 이름은 김민진·윤수빈 2명입니다. 김민진 보증금 283,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 283,000,000원을 서로 다른 보증금으로 더해서도 안 됩니다.

③ 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘조건 적용 후 총액’으로 판단

확약을 적용하지 않는 원칙상 계산은 다음과 같습니다. 현재 최저가 139,776,000원에서 집행비용 2,756,864원을 공제한 137,019,136원이 김민진 보증금에 배당되고, 남은 145,980,864원을 매수인이 인수합니다. 따라서 원칙상 총 부담은 139,776,000원 + 145,980,864원 = 285,756,864원입니다.

하지만 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 김민진 관련 145,980,864원은 실질적으로 부담하지 않습니다. 이 경우 확인 가능한 실질취득액은 최저가 139,776,000원입니다. 다만 윤수빈의 보증금이 미상이므로 최종적인 표현은 139,776,000원 + 윤수빈 관련 미상 금액이 정확합니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,776,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 김민진 보증금 일부 배당에 사용됩니다. 김민진 보증금의 룰상 부족분은 145,980,864원이지만, 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 방·거실 겸 주방·화장실·보일러실을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 효심어린이공원 남서측 인근이며, 주변은 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상12층 건물의 9층이며, 사용승인일은 2021.07.23입니다.
• 설비. 전기·승강기·도시가스 개별난방·기계식주차장·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·진입표면구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 6,212,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 김민진 임차권등기 말소가 매수인을 상대로 확정적으로 이행되는지 매각물건명세서 원본과 법원 기록을 대조해야 합니다.
• 윤수빈 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사 보완자료, 임대차계약서 제출 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 윤수빈은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
• 실질취득 상한. 김민진 확약만 반영하면 139,776,000원이지만, 윤수빈 관련 금액이 밝혀질 때까지 최종 취득비용은 확정되지 않습니다.
• 시세 원본 조사. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 저가 매수라고 결론 내리지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.14 민간임대주택 등록등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 명도 대상 구분. 임차권등기자인 김민진과 현재 조사된 윤수빈의 실제 점유 상태가 다를 수 있으므로 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
• 관리비·기계식주차장. 체납 관리비와 기계식주차장 이용 가능 여부, 차량 규격 제한 등을 관리주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 해소, 작은 미상은 잔존”

이 사건의 가장 큰 권리인 김민진 보증금 283,000,000원은 원칙적으로 매수인 인수형입니다. 현재 회차만 놓고 보면 미배당 부족분이 145,980,864원이고, 낙찰가와 합친 원칙상 부담은 285,756,864원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 김민진 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.

그렇다고 인수 위험이 완전히 사라진 것은 아닙니다. 윤수빈은 전입 사실만 확인됐고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 확약은 김민진에게만 적용되므로, 윤수빈의 권리까지 자동으로 해소되지 않습니다. 또한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 주된 인수는 조건부 해소, 미상 임차인은 별도 확인. 확약 원문과 윤수빈의 임대차 실체가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 김민진의 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 경우.