수원지방법원 2024타경55076. 평택시 지산동 아주1차아파트 102동 1층 103호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 179,000,000원인데 5회 유찰돼 최저가가 30,085,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 을구 7번 주택임차권이 말소기준권리보다 앞서고, 임차인 황민지는 전입일 2020.03.12., 확정일자 2022.03.28.로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다. 보증금은 178,000,000원이며, 배당으로 회수하지 못한 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 30,085,000원 중 집행비용 941,530원을 뺀 29,143,470원이 임차인에게 배당되고, 남은 보증금 148,856,530원이 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 178,941,530원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 함께 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 송탄공원로 146, 102동 1층103호 (지산동,아주1차아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3개·거실·주방/식당·WC/욕실·발코니 등 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 양경자 · 2022.04.11. 소유권이전 · 거래가액 192,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 30,085,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 181,755,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024.11.13. 강제경매개시결정입니다. 임차인 황민지는 그보다 훨씬 앞선 2020.03.12. 전입과 2022.03.28. 확정일자를 갖고 있으며, 2024.04.29.에는 임차보증금 178,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황민지 | 건물의 전부 | 2020.03.12 | 2022.03.28 | 178,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 가능 |
② 가격 판단 — 최저가 30,085,000원이 아니라 실질취득을 본다
아주아파트 최근 거래 12건의 평균은 143,041,666원, 최신 거래는 2026.09 · 145,000,000원입니다. 반면 현재 회차의 실질취득은 178,941,530원으로, 감정가 179,000,000원과 거의 같은 수준까지 올라갑니다. 표면상 최저가는 크게 떨어졌지만 임차보증금 인수를 더하면 최근 시세보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.95㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 8 | 146,000,000원 |
| 2026.07 | 56.83㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 7 | 153,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 8 | 143,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 143,041,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 30,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,530원 |
| 1. 임차인 황민지 보증금 | 178,000,000원 | 29,143,470원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 181,755,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 황민지 보증금 중 29,143,470원만 배당되고 148,856,530원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인에게 인수될 수 있어 최저가 30,085,000원과 합산한 실질취득은 178,941,530원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 30,085,000원 | 148,856,530원 | 178,941,530원 |
| 6회 유찰 시 | 21,059,500원 | 157,719,571원 | 178,779,071원 |
| 7회 유찰 시 | 14,741,649원 | 163,923,701원 | 178,665,350원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄중학교 북서측 인근으로 단독주택, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설과 학교가 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 보통입니다.
- 단지. 아주아파트는 670세대이며 사용승인일은 1994.07.22입니다. 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 단지 서측·북측·동측으로 각각 약 35미터, 약 12미터, 10미터의 포장도로에 접하고 북동측에 주진출입구 1개소가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(지산2지구)이며 비행안전제5구역·제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,266,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능했고, 건축물현황도의 호별배치 및 내부구조와 실제 현황이 좌·우 반전되는 등의 불일치 가능성이 있어 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 30,085,000원에 임차인 미배당 보증금 148,856,530원을 더한 실질취득 178,941,530원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 커져 전체 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 원본 대조. 최근12개월 평균 143,041,666원, 최신 거래 145,000,000원뿐 아니라 대상과 같은 1층 거래 120,000,000원·125,000,000원도 함께 확인해야 합니다.
- 점유·내부구조 확인. 현장조사 당시 폐문·부재였고 내부구조 불일치 가능성이 기재돼 있으므로 실제 점유자와 호별 배치·내부구조를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 및 인수액 재검산. 매각대금과 집행비용, 임차인 배당액이 달라지면 최종 인수잔액도 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당관계와 원본 문서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “30,085,000원 낙찰”이 “30,085,000원 취득”은 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 179,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 30,085,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 황민지의 선순위 임차보증금 178,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서는 29,143,470원만 배당되고 148,856,530원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그 결과 실질취득은 178,941,530원으로 올라가 최근12개월 평균 143,041,666원과 최신 거래 145,000,000원을 웃돕니다. 추가 유찰에서도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로, 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금까지 포함한 총 부담입니다.
