61,397,000원
수원지방법원 2024타경55076. 평택시 지산동 아주1차아파트 102동 1층 103호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 1억7,900만원짜리 물건의 최저가가 6,139만7,000원까지 내려와 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 기준 가격은 최저매각가가 아닙니다. 임차권자 황민지는 전입일 2020.03.12, 확정일자 2022.03.28, 보증금 178,000,000원으로 확인되며, 2024.04.29 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 말소기준인 2024.11.13 강제경매개시결정보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 61,397,000원이 모두 매각대금으로 들어오더라도 집행비용 1,505,146원을 먼저 제외하면 임차보증금에 배당되는 금액은 59,891,854원입니다. 보증금 잔액 118,108,146원은 배당으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 경제적 부담은 61,397,000원 + 118,108,146원 = 179,505,146원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 송탄공원로 146, 102동 1층103호 (지산동, 아주1차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.95㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 발코니 · 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 양경자 (2022.03.17 매매, 거래가액 192,000,000원 · 2022.04.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 181,755,060원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 인수
1994년 한국주택은행 근저당은 2003.10.15 말소됐고, 2003년 대한생명보험 근저당은 2010.03.11 말소됐습니다. 2020년 신한은행 근저당도 2022.04.12 말소됐습니다. 2024.11.05 서대문세무서 압류는 2025.08.18 해제돼 2025.08.19 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 매수인 인수액에 더하지 않습니다. 현재 분석의 실질적 인수 위험은 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황민지 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 전입 2020.03.12 확정 2022.03.28 배당요구 2024.04.29 | 178,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 반환채권 양도 서울보증보험주식회사 |
실제 임차인은 황민지 1명입니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사는 황민지의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으므로, 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 다만 채권이 양도됐더라도 선순위 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있다는 핵심 구조는 그대로입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균보다 높다
아주아파트 전용 59.95㎡의 최근 실거래 12건은 120,000,000원~182,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 150,208,333원입니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 179,505,146원은 이 평균의 119.5%로, 평균보다 29,296,813원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.95㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 7 | 153,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 8 | 143,500,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 150,208,333원 |
최신 거래로 제시된 7층 182,000,000원과 비교하면 실질취득은 2,494,854원 낮지만, 대상은 1층입니다. 같은 2026년 7월의 1층 거래는 120,000,000원, 2026년 5월의 1층 거래는 125,000,000원입니다. 현재 실질취득 179,505,146원은 2026년 7월 1층 거래가의 149.6%로, 층 조건을 반영하면 가격 부담이 더 크게 보입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 61,397,000원 | 118,108,146원 | 179,505,146원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 42,977,900원 | 136,195,702원 | 179,173,602원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 30,084,529원 | 148,856,993원 | 178,941,522원 |
최저가는 61,397,000원에서 30,084,529원까지 내려가지만, 실질취득은 179,505,146원에서 178,941,522원으로 약 56만원만 감소합니다. 이는 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 가격 메리트를 크게 만들지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 | - |
| 1. 임차보증금 우선변제 황민지 · 서울보증보험 반환채권 양수 | 178,000,000원 | 59,891,854원 | 118,108,146원 |
| 신청채권자 청구액 | 181,755,060원 | 0원 | 별도 임차보증금 합산 없음 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 미배당액 118,108,146원이 매수인 인수 가능액입니다. 실제 배당은 집행비용, 세금 및 법원의 배당계산에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 지산동 송탄중학교 북서측 인근으로, 단독주택·대단위 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 편의성은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 규모·연식. 아주아파트는 670세대이며 1994.07.22 준공됐습니다. 대상은 철근콘크리트조 10층 건물의 1층 103호입니다.
- 도로. 단지 서측·북측·동측으로 폭 약 35m·12m·10m의 포장도로에 접하고, 주 진출입구는 북동측에 1개소가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지산2지구 지구단위계획구역이며 비행안전제5·6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 학교 절대·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 거래 폭. 최근 12건이 120,000,000원부터 182,000,000원까지 분포해 층과 상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑦ 현장 확인사항
- 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 응찰금액에 임차보증금 미배당액을 더한 총액을 기준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구 및 서울보증보험의 반환채권 양수관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능해 내부구조와 이용상태는 현황도면 및 외부관찰을 토대로 판단됐습니다.
- 호별 배치 확인. 건축물현황도와 실제 호별 배치·내부구조가 좌우 반전되는 등 불일치할 가능성이 있어 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 1층 가격 비교. 동일 면적의 2026년 7월 1층 거래 120,000,000원과 2026년 5월 1층 거래 125,000,000원을 우선 비교대상으로 삼아야 합니다.
- 배당액 변동 점검. 실제 낙찰가와 집행비용 등에 따라 임차보증금 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 유찰돼도 싸지지 않는 구조
이 물건의 최저매각가는 61,397,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 178,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득은 179,505,146원, 5회 유찰 가정에서도 178,941,522원입니다. 사실상 감정가와 보증금 부근에서 총부담이 고정되는 구조입니다.
최근 12개월 동일 면적 평균은 150,208,333원이고, 최근 1층 거래는 120,000,000원과 125,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “최저가는 싸지만 실질취득은 시세 이상”인 전형적인 대항력 인수형입니다. 추가 유찰도 총부담을 의미 있게 낮추지 못합니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 인수금을 포함한 실질취득으로 판단해야 하며, 현재 수치에는 가격 메리트가 없습니다.