서울남부지방법원 2025타경11461. 서울 강서구 화곡동 ‘까사지오’ 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 방 2개·거실 겸 주방·욕실 1개 구조의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 이순규는 2021년 3월 19일 거래가 276,000,000원에 취득했고, 현재 감정가는 261,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 167,040,000원입니다.

겉으로 보면 감정가의 64%까지 내려온 물건이지만, 권리구조만 보면 단순한 할인형이 아닙니다. 임차인 이채윤의 보증금 274,000,000원이 최저가를 크게 웃돌고, 전입일 2021년 3월 12일이 말소기준 압류일 2023년 3월 21일보다 빠릅니다. 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져, 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 인수는 조건부 0원

말소기준은 2023년 3월 21일 서대문세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후 서울보증보험의 120,000,000원 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021년 2월 19일 설정됐던 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 1,572,000,000원 근저당은 2021년 3월 12일 이미 말소됐습니다.

핵심은 임차인입니다. 이채윤은 2021년 2월 20일 계약하고, 2021년 3월 8일 확정일자를 받은 뒤 2021년 3월 12일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 원칙적으로 매수인에게 승계됩니다.

* 인수 실질 0원은 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 충족되는 경우를 전제로 합니다. 그 조건을 배제한 현재 회차 산출상 미배당 보증금은 110,098,560원입니다.

② 가격 판단 — 감정가 64%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

까사지오는 15세대, 2021년 1월 11일 준공된 소규모 집합건물입니다. 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교자료도 없어, 최저가 167,040,000원이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

③ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락을 인수가 상쇄

포기·말소 조건을 제외하면 낙찰가가 167,040,000원에서 133,632,000원, 106,905,600원으로 내려갈수록 인수액은 110,098,560원에서 143,038,848원, 169,391,078원으로 커집니다. 즉 낙찰가만 보고 유찰될수록 싸진다고 판단하면 안 됩니다. 반대로 매각조건이 확실히 이행되면 인수 실질 0원이므로 실질취득은 각 회차 낙찰가와 같아집니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 임차인 보증금에 우선 배당되며, 임차인의 배당 부족분은 110,098,560원입니다. 다만 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 부족분은 매수인 인수에서 제외됩니다. 주택도시보증공사의 274,000,000원 청구는 동일 보증금의 승계 관계이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 강서구 시설관리공단 북측 인근으로, 주변은 아파트와 다세대주택이 소재하는 주거지대이며 제반 여건은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 1개 구조의 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며, 위생·급배수·난방·화재경보·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 149.6㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 4,854,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 15세대의 소규모 건물이고 동일 면적 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 일반 아파트보다 가격 검증과 재매각 가능성 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 매각물건명세서 최종본에서 반환청구권 포기 대상, 임차권등기 말소 조건, 조건 이행 주체와 절차를 직접 확인해야 합니다.
• 승계 중복 계산 금지. 이채윤과 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보거나 보증금 274,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
• 조건 불성립 시 자금. 현재 회차의 룰상 인수액 110,098,560원을 포함한 자금 시나리오도 함께 준비해야 합니다.
• 용도 대조. 사건상 근린시설 분류와 감정상 도시형생활주택 단지형다세대 이용상태를 건축물대장·매각목록·등기부와 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2021년 4월 23일 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 행정상 지위와 말소 처리 여부를 관계 기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 점유·명도. 감정자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자, 인도 시기, 열쇠 인계와 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 64%만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 다세대의 실거래, 임대료, 대출 가능액을 확인하세요.
• 세금·체납. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 조건이 살아 있으면 0원”

이 물건의 본질은 최저가 167,040,000원이 아니라 보증금 274,000,000원의 대항력 임차인입니다. 원칙대로라면 현재 회차의 미배당 110,098,560원을 매수인이 인수하고, 추가 유찰 때는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 최종적으로 유지·이행된다면 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 낙찰가와 같아집니다. 다만 동일 면적 실거래가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요하고, 15세대 소규모 건물·용도 확인·민간임대주택등기 처리까지 점검해야 합니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 검증 보류입니다.