수원지방법원 2024타경55380. 평택시 포승읍 원정리의 대지 344㎡와 단층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 최저가는 102,843,000원으로 감정가 209,883,160원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리와 점유자입니다.
등기상 1993년 안중농업협동조합 근저당과 1998년 평택축산업협동조합 근저당이 있었지만, 각각 2016.08.04와 2008.12.29 말소됐습니다. 이미 말소된 권리는 현재 경매의 말소기준이 될 수 없으므로, 현존 권리 중 가장 앞선 2018.07.30 안중농업협동조합 근저당 36,000,000원을 실질적인 말소기준으로 보아야 합니다.
이 기준을 적용하면 2024년 전입한 CAI YONGWAN은 후순위지만, ZHANG JINGZI의 전입일은 2012.07.23로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분과 현재 점유 지속 여부가 모두 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 호암1길 10-7 · 원정리 86-50 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 344㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 급·배수설비·위생설비·난방설비·태양광설비 |
| 현재 소유자 | 박임순 지분 5분의 2 · 채영옥 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 209,883,160원 / 102,843,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 굿모닝자산관리대부 / 8,319,077원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물·급배수시설·태양광설비 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소된 1993년 근저당이 기준은 아니다
2018년 근저당 이후 설정된 굿모닝자산관리대부 근저당 22,500,000원, 최동근 근저당 6,000,000원, 현재 경매개시결정 및 채영옥 지분에 대한 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년과 2020년 카드사 가압류는 이미 2020년 해제·말소됐고, 2023년 임의경매도 취하돼 경매개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 인수 0원 확정이 아니다
현황조사에서 확인된 인물은 2명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHANG JINGZI 점유 부분 미상 | 2012.07.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| CAI YONGWAN 점유 부분 미상 | 2024.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가보다 107,040,160원 낮은 102,843,000원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로, 이 물건의 가격 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가 + 인수될 수 있는 미배당 보증금이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,843,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,239,802원 |
| 안중농업협동조합 · 1993년 근저당 | 미상 | 0원 |
| 평택축산업협동조합 · 1998년 근저당 | 미상 | 0원 |
| 안중농업협동조합 · 2018년 근저당 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 신한카드 주식회사 · 가압류 | 7,176,176원 | 7,176,176원 |
| 주식회사 케이비국민카드 · 가압류 | 6,028,774원 | 6,028,774원 |
| 신한카드주식회사 · 본압류 이행 | 미상 | 0원 |
| 굿모닝자산관리대부 · 근저당 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 최동근 · 근저당 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,898,248원 |
위 계산은 채권최고액과 확인된 청구금액을 기준으로 한 예상치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 1993년·1998년 근저당은 이미 말소되어 배당액 0원으로 표시됩니다. 신한카드와 KB국민카드 가압류도 2020년 말소 기록이 있으므로 실제 배당표에서의 반영 여부를 반드시 대조해야 합니다. 신청채권자의 실제 청구액은 8,319,077원이지만 계산에는 근저당 채권최고액 22,500,000원이 반영돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 102,843,000원 | 77,704,950원 | 0원 | 22,898,248원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,990,100원 | 70,294,278원 | 7,410,672원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,393,070원 | 49,085,995원 | 28,618,955원 | 0원 |
⑤ 제시외 건물·토지 리스크
- 일괄매각. 대지와 단독주택, 제시외 건물, 급배수시설 및 태양광설비를 함께 매각합니다.
- 토지 이용. 토지는 주택 부지로 사용 중이며 마당 일부에서 소규모 밭농사를 하고 있습니다.
- 이용 상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 국가산업단지와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있어 취득 목적과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 형태. 대 344㎡, 평지·세로장방이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 공시지가. 305,600원/㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원정초등학교 북서측 원거리에 위치하며 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 노선버스 정류장이 있으나, 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비와 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 임대관계. 토지 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·토지 일괄물건이며 제시외 건물과 허가구역 문제가 결합돼 있어, 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 매수층과 재매각 조건을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ZHANG JINGZI 직접 확인. 실제 점유 여부, 점유 시작일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 최저가 102,843,000원을 총 취득원가로 보지 마세요.
- 말소기준 원본 대조. 1993년·1998년 근저당의 말소와 2018년 근저당의 현존 여부를 최신 등기사항증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 적법성. 건축물대장, 현황도면, 항공사진과 관할 행정기관을 통해 무허가·위반 여부 및 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 허가구역에 포함되므로 입찰 전 취득 목적과 허가 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표 교차검증. 이미 말소된 카드사 가압류가 예상배당 계산에 포함돼 있어 실제 채권신고 및 배당요구 내역과 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 조사된 두 인물과 현재 소유자들의 실제 거주·점유 관계를 현장에서 확인하고 명도 비용과 기간을 반영해야 합니다.
- 시설 상태. 태양광설비의 소유권, 정상 작동 여부, 유지·철거 비용 및 관련 계약을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 보증금
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리가 깨끗하다고 결론 내리기에는 결정적인 빈칸이 남아 있습니다. 2012년 전입한 ZHANG JINGZI가 2018년 말소기준권리보다 앞서며 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 배당 계산상 매수인 인수액 0원이라는 숫자는 확정된 인수액이 아닙니다. 실제 대항력과 보증금이 확인되면 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 여기에 제시외 건물의 적법성 미확인, 토지거래허가구역, 단독주택·토지의 환금성 확인 문제까지 겹칩니다. 이 사건은 가격은 낮아졌지만 권리·물건 확인 난도는 높은 유형입니다. 보증금과 건축 적법성을 확인하기 전까지는 “감정가의 절반”이라는 숫자만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
