최저가 2,503만원이 아니라, 실질취득은 약 1.19억 — 서정스마트빌듀오2차 305호

수원지방법원 2024타경55397. 평택시 이충동 서정스마트빌듀오2차 1동 3층 305호, 전용 23.886㎡ 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 73,000,000원에서 세 차례 유찰돼 25,039,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 이영신의 119,000,000원 전세보증금입니다. 이영신은 최선순위 전세권자 겸 임차인이고, 매각물건명세서에는 전세권설정등기가 말소되지 않아 매수인에게 인수된다는 내용과 임차권 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 내용이 함께 기재돼 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건도 최저가 25,039,000원만 보고 “최근 시세 63,000,000원보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 경제적 취득원가는 약 119,000,000원으로 봐야 하며, 최근 실거래보다 약 56,000,000원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소가 아니라 ‘인수’가 핵심

2016년 국민은행 근저당권 48,000,000원이 먼저 설정됐지만, 2019.04.15. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 가장 중요한 선순위 권리는 2022년의 이영신 전세권과 임차권입니다. 이영신은 2022.09.13. 확정일자를 받고 2022.09.30. 전입·점유를 시작했으며, 2022.10.05. 전세금 119,000,000원의 전세권을 등기했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 119,000,000원

동일한 보증금 119,000,000원과 전입일 2022.09.30.이 중복해 나타나지만, 등기부·현황조사·문건접수· 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이영신 1명입니다. 전세권과 임차권은 같은 보증금 채권을 뒷받침하는 권리이므로 119,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 다만 중복 합산을 하지 않더라도 보증금 자체가 최근 시세보다 현저히 큽니다.

③ 실질취득가 — 낙찰가가 내려가도 약 1.19억

현재 최저가 25,039,000원에서 집행비용 추정액 850,702원을 제외하면 배당재원은 24,188,298원입니다. 국민은행 근저당은 2019년에 말소됐으므로, 이영신 보증금에 배당재원이 충당된다고 가정해도 미변제 보증금은 94,811,702원입니다.

집행비용으로 인해 단순 합계는 119,850,702원이지만, 경매가격과 미배당 보증금이 반대로 움직이는 구조이므로 경제적으로는 보증금 119,000,000원 수준에 고정되는 인수형입니다. 4회 유찰돼 최저가가 17,527,300원, 5회 유찰돼 12,269,110원까지 내려가더라도 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득원가가 크게 낮아지지 않습니다.

④ 시세 비교 — 최근 가격은 63,000,000원, 추세는 -32.1%

동일 단지 전용 23.89㎡ 실거래는 2022년 119,000,000원에서 2022년 말 86,000,000원, 2023년 73,500,000원과 63,000,000원을 거쳐 2024년 7월 63,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균 77,916,666원에는 과거 119,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 63,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 32.1% 하락했고, 감정가 73,000,000원조차 최근 시세보다 10,000,000원 높습니다. 여기에 실질취득 약 119,000,000원을 적용하면 최근 시세보다 약 56,000,000원 높은 수준으로, 현재 시장에서 가격 경쟁력이 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 기준)

채권총액 286,000,000원 중 예상배당 24,188,298원, 미배당 261,811,702원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 다만 국민은행 근저당권은 등기부상 2019.04.15. 말소된 것으로 확인되므로, 국민은행 배당 반영 여부와 실제 이영신 배당액은 법원 배당표 원본으로 반드시 재확인해야 합니다. 이영신의 전세권·임차권은 동일한 119,000,000원 채권이므로 중복 변제되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서정리초등학교 남동측 인근으로 음식점·점포·오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 3층으로 외벽은 석재·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시창 마감입니다.
• 토지·도로. 3필 일단지의 평탄한 토지이며 남측 중로1류, 북측 소로2류와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역이며 상대보호구역·비행안전제6구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 23.886㎡ 소형 오피스텔로, 동일 면적 실거래가 119,000,000원에서 63,000,000원까지 하락했습니다. 단지 경매 통계도 평균 3회 유찰, 매각률 0%로 나타납니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 3번 전세권의 매수인 인수 문구와 을구 4번 임차권의 미배당 잔액 승계 문구가 최종 명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 말소된 근저당 배당 여부. 2019.04.15. 말소된 국민은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 반영돼 있으므로 등기부 폐쇄사항과 법원 배당순위를 대조해야 합니다.
• 보증금 실제 지급 확인. 임대차계약서, 전세권설정계약서, 계좌이체 내역, 자금출처, 점유내역으로 119,000,000원 채권의 실재성과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 형태 확인. 이영신이 전세권자가 아니라 임차인 자격으로만 배당요구한 결과 전세권이 인수된다는 구조가 맞는지 문건접수 내역을 확인해야 합니다.
• 가격 기준 변경. 응찰 판단은 최저가 25,039,000원이 아니라 실질취득 약 119,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 63,000,000원이고 최근 가격 추세는 -32.1%입니다. 과거 119,000,000원 거래를 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 명도·임차권 말소. 낙찰 후 보증금 정산과 전세권·임차권 말소가 완료되지 않으면 인도와 소유권 활용에 제약이 생길 수 있습니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,503만원짜리 물건이 아니다”

이 사건은 세 차례 유찰된 최저가만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 최선순위 전세권의 인수와 대항 가능한 임차권 보증금의 미배당 잔액 승계를 명시하고 있습니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 총 부담은 약 119,000,000원에 머무는 구조입니다.

최근 12개월 동일 면적 실거래와 최신 거래는 모두 63,000,000원이고, 가격 추세도 -32.1%입니다. 실질취득가는 최근 시세의 188.9%로, 과거 고점 거래가에 묶인 채 현재 시장가격을 크게 웃돕니다. 국민은행 근저당의 2019년 말소와 배당 시뮬레이션의 충돌까지 있어 원본 확인 난도도 높습니다. 표면가격은 저가지만 실질가격은 고가이고, 권리는 인수형입니다. 인수 위험을 제거하는 확정적 정정·말소·변제 자료가 확인되지 않는 한 가격이 더 유찰되는 것만으로 투자성이 개선되기 어렵습니다.