601,059,000원
수원지방법원 2024타경56758. 안성시 대덕면 내리 50-43의 토지와 지상 3층 근린시설을 함께 매각하는 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층으로, 1층은 현황 경기로컬푸드직매장, 2층은 로컬푸드 cafe 숨, 3층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 토지는 881.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고 용도지역은 자연녹지지역입니다.
권리 구조의 기준점은 2023.04.17 설정된 화성한마음신용협동조합의 채권최고액 860,400,000원 근저당입니다. 그 후 김정태 근저당 400,000,000원·350,000,000원, 이수민 가압류 480,000,000원, 트러스트종합건설주식회사 근저당 150,000,000원, 각종 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 낙찰자에게 승계되는 권리로 계산된 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56758 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 내리 50-43 · 경기도 안성시 대덕면 중앙로 50-48 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 경기로컬푸드직매장 · 2층 로컬푸드 cafe 숨 · 3층 제2종근린생활시설(사무소) |
| 토지 | 881.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최지윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,752,357,200원 / 601,059,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 258,383,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2023.04.17 화성한마음신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 김정태 근저당, 이수민 가압류, 수석종합건설 주식회사 강제경매개시결정, 트러스트종합건설주식회사 근저당, 안성시·국 압류와 화성한마음신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.03.11에는 첫 번째 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당권의 권리자 이전입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)경기로컬푸드 | 태성빌딩1층 | 사무실 및 놀이방 | 2024.01.16 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.01.16은 말소기준일 2023.04.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복 임차인으로 볼 요소가 없고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 1,752,357,200원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 601,059,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설 + 토지입니다. 감정가 대비 하락률만으로 현재 최저가의 시세 메리트를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 601,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,410,590원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화성한마음신용협동조합 | 860,400,000원 | 592,648,410원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김정태 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이수민 | 480,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 수석종합건설 주식회사 | 258,383,561원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당권 · 김정태 | 350,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당권 · 트러스트종합건설주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 경매개시결정 · 화성한마음신용협동조합 | 258,383,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 첫 번째 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 2,164,518,712원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안성맞춤 박물관 동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 소규모 창고, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 위생·급배수, 시스템에어컨, 전기, 승강기, 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 881.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이고 성장관리권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 컨테이너. 지상에 컨테이너 1동이 있으나 이동이 용이한 것으로 판단돼 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 도로 사용관계 확인. 인근 통행로의 소유관계와 사용승낙 여부는 경매 참여 전에 반드시 재확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 농업회사법인 (주)경기로컬푸드가 1층을 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 점유자의 인도·명도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 관련 세액이 당해세에 해당하면 선순위로 배당돼 현재 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
- 컨테이너 제외. 지상 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외돼 있으므로 현장 상태와 처리관계를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 최저가는 감정가의 34.3%지만 근린시설과 토지는 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 용도·규제 재확인. 자연녹지지역과 각종 토지이용 제한이 실제 영업·증축·개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격보다 ‘물건성’
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.04.17 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 감정가 1,752,357,200원에서 3회 유찰돼 최저가가 601,059,000원까지 내려온 이유를 단순히 ‘큰 할인’으로만 해석해선 안 됩니다. 이 물건은 근린시설 + 토지이고, 감정평가서 자체가 통행로의 소유관계와 사용승낙 여부를 재확인하라고 지적합니다. 권리는 통과, 가격 평가는 보수적으로, 도로·영업·환금성은 현장에서 재검증. 현재 회차의 핵심은 이 세 가지입니다.
