수원지방법원 2025타경554. 안성시 공도읍 마정리 223-95 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(2)는 전원어린이집, 기호(3)은 어린이집 및 교회 등으로 이용 중이며, 건물 외관에도 ‘전원어린이집’, ‘전원교회’ 표시가 확인됐습니다. 현재 소유자는 장은애로, 2024.12.24 소유권이전등기를 마쳤습니다.
등기상 핵심은 2021.11.26 하나은행 근저당권 504,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후의 국세·지방세 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유자인 김건배의 전입은 2018.01.15로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 실제 임대차관계를 확인하기 전에는 매수인의 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경554 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 223-95 · 경기도 안성시 공도읍 전원길 62-12 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 전원어린이집 · 어린이집 및 교회 등 |
| 소유자 | 장은애 · 2024.12.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,005,488,320원 / 344,882,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 말소기준권리 | 2021.11.26 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 청구액 | 415,983,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 1,015㎡ · 제1종전용주거지역 · 공시지가 252,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2018.01.15 전입한 김건배는 말소기준권리보다 앞선 점유자로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 여부와 미배당 보증금을 산정할 수 없으므로, 현재 최저가 344,882,000원만으로 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다.
점유·임차 현황
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건배 | 미상 | 2018.01.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일은 말소기준권리인 2021.11.26보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 인수액은 확정값이 아니라 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 1,005,488,320원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 344,882,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라는 점입니다. 실제 임대차가 인정되고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 실질취득비용은 최저가보다 높아집니다. 보증금 액수를 모르는 현재 단계에서는 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,628,348원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 504,000,000원 | 339,253,652원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 13,916,630원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 517,916,630원 중 339,253,652원이 배당되고, 미배당액은 178,662,978원으로 계산됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부 및 점유자 김건배의 임차보증금·우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용현황. 기호(2)는 전원어린이집, 기호(3)은 어린이집 및 교회 등으로 이용 중입니다. 외관에도 ‘전원어린이집’, ‘전원교회’ 표시가 확인됐습니다.
- 입지. 우리은행 연수원 동측 인근으로, 주변은 단독주택과 주거나지가 분포하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종전용주거지역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 목록4·5의 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’입니다. 목록2 건물은 등기부상 용도와 일반건축물대장상의 용도 일부가 일치하지 않고 일부 증축 사실도 확인됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 목록1 토지는 목록2·3 건물의 부지이고 지상의 부합물과 일체로 감정평가됐습니다.
- 소유권금지사항. 갑구 21번에는 2023.06.02까지의 보조금 관련 소유권금지사항이 등기돼 있으며, 기한 만료로 실효된 것으로 보이나 관련 제약의 존부는 별도 확인이 필요합니다.
- 위치 확인. 제시외 기계실은 현황조사와 감정평가서·지적도 사이에 소재 위치가 다르게 파악돼 정확한 위치를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김건배 임대차 원본 확인. 2018.01.15 전입의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 보증금 지급자료, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액부터 확정. 보증금이 확인되기 전까지 실질취득비용은 산정할 수 없습니다. 최저가 344,882,000원만으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국·안성시·국민건강보험공단 관련 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 배당순위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 용도·증축 확인. 어린이집·교회 현황, 건축물대장과 등기 용도 차이, 일부 증축 사실, 향후 현황 용도 사용 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 도로 토지 확인. 지목 ‘대’지만 현황 ‘도로’인 목록4·5의 이용상태와 가치, 통행관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 위치 확인. 기계실 위치가 조사자료마다 다르게 나타나므로 경계·현황측량 수준의 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실제 현황과 동일한 용도의 거래·수익자료를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 유찰가보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자다”
이 사건은 감정가 1,005,488,320원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 344,882,000원까지 내려왔다는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2018.01.15 전입한 김건배가 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인이 떠안을 금액을 아직 계산할 수 없습니다.
여기에 어린이집·교회 현황, 공부상 용도와 실제 이용의 불일치, 일부 증축, 현황 도로 토지, 다수의 세금 압류까지 겹칩니다. 후순위 등기권리는 대부분 말소되는 구조지만, 선순위 점유자의 임대차 실체와 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정할 수 없는 물건입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 임대차계약과 현황 확인이 먼저입니다.
