수원지방법원 2025타경554. 안성시 공도읍 마정리 223-95의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 기호 2 건물은 전원어린이집, 기호 3 건물은 어린이집 및 교회로 이용 중인 것으로 조사됐고, 건물 외관에는 각각 ‘전원어린이집’과 ‘전원교회’ 표시가 있습니다. 토지면적은 1,015㎡이며 제시외 건물과 부합물도 매각 범위에 포함됩니다.
감정가는 1,005,488,320원, 현재 최저매각가는 703,842,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 건물 용도 불일치, 증축 사실, 도로로 이용되는 일부 토지와 주무관청의 용도 허용 여부까지 확인해야 하므로 단순 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 223-95 · 경기도 안성시 공도읍 전원길 62-12 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 전원어린이집 · 어린이집 및 교회 |
| 토지 | 1,015㎡ · 지목 대 · 제1종전용주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 3층 건물 · 일반철골 및 경량철골구조 2층 건물 |
| 소유자 | 장은애 (2024.12.24. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,005,488,320원 / 703,842,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 415,983,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정과 말소기준 재확인
현재 등기 흐름상 확인되는 하나은행 근저당은 2021.11.26. 설정된 채권최고액 504,000,000원이고, 하나은행은 2025.03.21. 청구금액 415,983,800원으로 임의경매를 신청했습니다. 국·안성시·국민건강보험공단 등의 압류와 근로복지공단 가압류도 기재돼 있으나, 현재 계산에서는 매각으로 소멸하고 매수인 인수는 0원으로 처리됩니다.
② 조사된 임차관계 — 김건배 1명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건배 | 미상 | 2018.01.15 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 임차관계는 김건배 1명입니다. 전입일 2018.01.15.은 판정된 말소기준일 2001.11.15.보다 늦어 대항력 없음으로 분류됐습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았고, 김건배는 등기부상 과거 소유자이자 채무자와 동일한 이름입니다.
③ 현황·용도 — 권리보다 중요한 물리적 확인
- 이용상태. 기호 2는 전원어린이집, 기호 3은 어린이집 및 교회 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 공부 불일치. 기호 2 건물은 등기부상 용도와 일반건축물대장상 일부 용도가 일치하지 않고, 일반건축물대장상 일부 증축 사실이 확인됩니다.
- 감정 기준. 감정평가는 일반건축물대장상의 현황을 기준으로 실행됐습니다.
- 용도 허용. 취득 후 어린이집·교회 등의 현황 용도로 계속 사용할 수 있는지는 주무관청에 별도 확인해야 합니다.
- 도로 이용. 기호 4·5 토지는 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물과 부합물이 일괄매각에 포함되며, 일부 경제적 가치가 미미한 부합물은 감정평가에서 제외됐습니다.
- 위치 불일치. 제시외 1-1 기계실은 현황조사서와 감정평가서·지적도 사이에 소재 위치가 다르게 파악돼 정확한 위치를 확인해야 합니다.
- 소유권금지사항. 2023.06.02.까지를 기한으로 하는 소유권금지사항이 등기돼 있으나, 기한 만료 후 기타 제약의 존부는 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 703,842,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,438,420원 |
| 을구 1번 근저당 · 안성신용협동조합 | 112,000,000원 | 112,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 안성신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 현용학 | 75,000,000원 | 19,403,580원 |
| 후순위 채권 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,415,188,955원 중 694,403,580원이 채권자에게 배당되고, 1,720,785,375원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 등기상 말소기재와 각 채권의 현재 존속 여부도 원본에서 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안성시 공도읍 마정리의 우리은행 연수원 동측 인근으로, 주변에는 단독주택과 주거나지가 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공시지가는 252,700원/㎡이고, 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 환금성. 일반 주거용 공동주택이 아니라 어린이집·교회로 이용되는 건물과 토지의 일괄매각이어서 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 시세자료. 최근 12개월 평균이나 최신 거래 자료가 없어 감정가와 최저가의 시장 적정성은 별도 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2001.11.15. 근저당의 후일 말소기재와 현재 존속권리를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 김건배 점유 확인. 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 부분과 과거 소유자·채무자 관계를 확인하세요.
- 당해세 조회. 국세·지방세 압류 5건의 세목과 법정기일을 확인해 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
- 건축물대장 대조. 등기부와 건축물대장의 용도 차이, 일부 증축 면적과 적법 여부를 확인하세요.
- 영업·시설 허가. 어린이집과 교회 용도로 계속 사용할 수 있는지 주무관청에 확인하세요.
- 도로 토지 확인. 지목은 대지만 현황 도로인 기호 4·5의 이용관계와 통행권을 확인하세요.
- 제시외 위치 확인. 기계실을 포함한 제시외 건물의 정확한 소재와 매각 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 응찰가 산정. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 특수용도·수선비·행정절차 비용을 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”
현재 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 김건배의 전입도 판정된 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 처리됐고, 후순위 근저당·가압류·압류의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않는 구조입니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 배당표 밖에 있습니다. 최초 근저당의 말소기재와 말소기준 판정의 정합성을 다시 확인해야 하고, 어린이집·교회 용도의 적법성, 공부 불일치와 증축, 도로로 이용되는 토지, 제시외 건물 위치, 관계인일 수 있는 점유자까지 조사해야 합니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 계산은 인수 0원, 입찰 판단은 현황 확인 후입니다.