수원지방법원 2025타경561. 평택시 청북읍 어연리 평택스마트팩토리 1층 151호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 매각물건명세서 비고에는 (주)다길이엔씨 상호가 있으나 내부는 공실로 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자는 조다빈이며, 말소기준권리는 2021.06.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 주식회사 지식공작소의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 90,998,000원으로 감정가 379,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭 자체를 시세 메리트로 해석할 근거는 없습니다. 4회 유찰과 공실 상태는 오히려 환금성·수요를 별도로 확인해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경561 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 어연리 906 평택스마트팩토리 1층151호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 조다빈 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 90,998,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 361,859,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 등기부상 말소기준권리는 2021.06.28. 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 420,000,000원입니다. 2025.03.12. 임의경매개시결정과 2025.03.27. 주식회사 지식공작소 가압류 20,000,000원은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 24.01%지만 시세 판단은 별도
현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저매각가가 90,998,000원까지 내려왔습니다. 감정가 379,000,000원 대비 비율은 24.01%입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 63,698,599원, 6회 유찰 시 44,589,019원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 90,998,000원 | 351,039,964원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 63,698,599원 | 377,847,976원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 44,589,019원 | 396,613,583원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 90,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,037,964원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 420,000,000원 | 88,960,036원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 지식공작소 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 440,000,000원, 배당액은 88,960,036원, 미배당액은 351,039,964원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 (주)다길이엔씨 상호가 있으나 내부는 공실로 기재돼 있습니다.
- 입지. 어연초등학교 서측 인근으로, 북측 어연한산일반산업단지 및 302번 지방도를 따라 근린생활시설·농경지·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복4차선 청원로, 서측으로 왕복2차선 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 공장용지 13,532.4㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 636,200원/㎡입니다.
- 규제. 주거개발진흥지구·지구단위계획구역(어연)·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물이며 공용 위생설비·승강기·화재탐지설비·옥내소화전이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 내부 공실 상태와 실제 사용 가능 여부, 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 점유관계를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 이미 4회 유찰된 구분호이므로 실제 매수·임차 수요와 재매각 가능성을 가격보다 먼저 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 등 원본 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 안전과 가격 매력은 별개
이 사건은 임차인 신고가 없고 말소기준권리 이후 권리가 소멸해 매수인 인수액 0원으로 정리되는 비교적 단순한 권리구조입니다. 그러나 물건은 지식산업센터 1층 구분호이고 내부는 공실이며, 이미 4회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그만큼 가격이 낮아졌다는 사실과 실제 시세보다 싸다는 판단은 다릅니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 사건의 핵심은 권리보다 실제 사용수요·공실·환금성과 시세 검증입니다.
