수원지방법원 2025타경561. 평택시 청북읍 어연리 ‘평택스마트팩토리’ 1층 151호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 소유자 조다빈 씨 명의로 소유권이 이전된 날 주식회사국민은행의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 주식회사 지식공작소 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
현황상 출입구에 주식회사 다길이엔씨 상호가 있으나 내부는 공실로 확인됐습니다. 조사된 임차인은 없지만, 공실 상태의 지식산업센터는 주거용 부동산과 달리 업종 수요·관리비·부가세와 같은 운영 조건이 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 폭만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 임대수요와 동일 건물 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경561 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 어연리 906 평택스마트팩토리 1층 151호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 청북읍 백봉길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 내부 공실 |
| 소유자 | 조다빈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 185,710,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 361,859,343원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.28. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 현장에는 주식회사 다길이엔씨 상호가 있으나 내부는 공실이며, 배당 계산상 임차보증금이나 매수인 인수액은 반영되지 않았습니다. 말소기준인 주식회사국민은행 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정·주식회사 지식공작소 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰률과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 185,710,000원으로 감정가 379,000,000원의 49%입니다. 그러나 지식산업센터는 호별 위치, 전용면적, 업종 제한, 관리비, 임대수요에 따라 가격 편차가 커 유찰률만으로 시장가보다 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다.
이 사건에서는 동일 건물이나 인근 유사 호실의 최근 실거래 기준이 확인되지 않아, 감정가와 최저가만으로는 객관적인 시세 우위를 검증할 수 없습니다. 특히 내부가 공실인 만큼 매매가격뿐 아니라 실제 임대 가능 여부와 공실 유지비까지 포함해 판단해야 합니다.
③ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 185,710,000원 | 182,310,060원 | 257,689,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 129,996,999원 | 127,377,041원 | 312,622,959원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 90,997,899원 | 88,959,937원 | 351,040,063원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,399,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 420,000,000원 | 182,310,060원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 지식공작소 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 440,000,000원 중 182,310,060원이 배당되고, 257,689,940원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어연초등학교 서측 인근이며, 북측의 어연한산일반산업단지와 302번 지방도를 따라 근린생활시설·농경지·주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 강화유리·석재붙임 외벽과 알미늄샤시 창호가 적용됐습니다.
- 설비. 공용 위생설비, 승강기, 화재탐지설비, 옥내소화전이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복4차선 청원로와 서측 왕복2차선 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 공장용지·공업용으로 이용 중이며, 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 636,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 저촉되고, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 주식회사 다길이엔씨 상호는 있으나 내부는 공실입니다. 입찰 전 현장 점유와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 동일 건물 시세. 감정가와 유찰률만 보지 말고 평택스마트팩토리 동일 층·유사 호실의 최근 매매사례를 확인하세요.
- 임대수요. 어연한산일반산업단지 인근 기업의 실제 입주 수요와 허용 업종을 확인해야 합니다.
- 관리비·부가세. 지식산업센터는 공실 기간의 관리비와 거래·임대 과정의 부가세 조건이 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 대출 가능액. 공장형 집합건물은 주거용 부동산과 담보평가 기준이 다를 수 있으므로 낙찰잔금 대출 한도를 사전에 확인하세요.
- 세금·배당 원본. 당해세와 최우선변제 미반영 가능성이 있으므로 매각물건명세서·배당요구· 등기부 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 투자 매력은 별개다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리관계는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 185,710,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 내부가 공실인 지식산업센터이고 이미 2회 유찰됐다는 점은 가격과 환금성을 따로 검증해야 한다는 신호입니다.
권리는 통과, 가격은 검증 필요. 채권자의 미배당 257,689,940원은 매수인에게 승계되지 않지만, 공실 유지비와 임대수요 부족은 낙찰 후 매수인이 직접 감당해야 합니다. 동일 건물 거래·임대사례가 최저가 185,710,000원을 뒷받침하는지 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.