감정가 49%까지 내려왔지만, ‘대항력 미상 3건’이 가격보다 먼저다 — 평택 고덕동 다가구주택

수원지방법원 2025타경568. 평택 고덕동 1845-2 토지와 고덕갈평8길 52 건물을 일괄매각하는 강제경매입니다. 건물은 1층 근린시설, 2~4층 다가구주택으로 이용 중이며, 소유자는 박미정입니다. 등기상 말소기준은 2020년 11월 24일 평택축산업협동조합의 근저당권 1,300,000,000원입니다. 이후 조무길 근저당권, 윤석미 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.

등기 흐름만 보면 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 확인된 점유·임차 기재가 11건이고, 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없는 기재가 3건입니다. 특히 이상구(이종만) 명의 201호는 보증금 140,000,000원이 적혀 있으나 전입일이 미상입니다. 대항력이 성립하고 배당으로 보증금을 회수하지 못하는 구조라면 미회수액이 매수인 승계위험이 될 수 있으므로, 현재 예상 인수액 0원만으로 안전 판정을 끝내면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 모두 소멸

말소기준은 2020.11.24. 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 조무길의 후순위 근저당권과 윤석미의 주택임차권등기, 윤석미가 신청한 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 윤석미 임차권은 임대차계약·주민등록·점유개시· 확정일자가 모두 2020.11.27.로 말소기준보다 늦어 등기상 대항력은 없습니다.

② 임차인·점유 현황 — ‘없음’이 아니라 ‘미상 3건’

③ 가격·회차 — 49%는 할인율이지 시세가 아니다

현재 최저매각가는 1,031,233,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 유찰률일 뿐, 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 1층 근린시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 수익형 부동산은 호실별 임대차, 공실, 명도비용과 실제 임대수익을 반영해야 가격을 판단할 수 있습니다. 특히 대항력 미상 점유자가 남은 상태에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,031,233,000원 가정)

평택축산업협동조합도 채권최고액 전액을 회수하지 못하고, 후순위 조무길과 신청채권자 윤석미에게는 배당이 돌아가지 않는 가정입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 토지·용도·환금성 메모

• 이용상태. 목록 건물은 1층 근린시설, 2~4층 다가구주택으로 이용 중이며 토지와 함께 일괄매각됩니다.
• 토지. 면적 234.3㎡, 지목 대, 주상용 토지입니다. 지형은 평지·정방형이고 도로 조건은 중로각지입니다.
• 도로. 폭 20m~25m의 중로1류와 폭 8m~10m의 소로2류에 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 택지개발지구와 지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 제한사항. 토지거래계약에 관한 허가구역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,911,000원입니다.
• 환금성. 다수 호실의 임차·점유관계가 결합된 근린시설·다가구주택으로, 단일 주거용 물건보다 권리확인과 명도 범위가 넓습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 우선 확인. 이상구(이종만)의 전입일, 실제 점유개시일, 임대차계약서와 보증금 140,000,000원 지급자료를 대조하세요.
• 미상 점유자 확인. 미소환과 평택고의 호실, 전입일, 보증금, 실제 점유 여부를 확인해 대항력과 승계 가능성을 확정하세요.
• 중복 기재 점검. 이상구와 이상구(이종만), 미소환과 미소환전소(주), 평택고와 평택고덕원주민생계협동조합이 각각 동일 점유관계인지 별도 관계인지 확인하세요.
• 윤석미 채권 검증. 임차권자와 신청채권자가 동일하고 보증금과 청구금액도 140,000,000원으로 같으므로 계약·송금·채권원인을 함께 확인하세요.
• 호실별 명도계획. 101호·102호·104호·105호·106호·201호·301호·401호와 호실 미상 점유관계를 각각 구분해 인도 대상과 협상비용을 산정하세요.
• 이용현황 대조. 1층 근린시설과 2~4층 다가구주택의 실제 호실 구획이 건축물 현황과 일치하는지 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 지구단위계획구역, 비행안전구역의 적용 내용을 입찰 전 관계기관에 확인하세요.
• 배당 외 부담 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·세금 자료를 확인하세요.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 정리되지 않았다”

이 물건의 등기권리 구조는 분명합니다. 2020.11.24. 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·임차권·강제경매개시결정은 모두 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 전입일이 확인되지 않은 점유자 3건이 있고, 그중 201호 보증금은 140,000,000원입니다. 윤석미는 임차권자이자 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 이름이 유사하거나 중복될 가능성이 있는 점유 기재도 존재합니다. 여기에 1층 근린시설과 2~4층 다가구주택의 다호실 명도까지 겹칩니다.

따라서 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기권리는 합격, 임차·점유관계는 보류. 미상 점유자의 대항력과 보증금 승계 가능성을 원본으로 해소한 뒤에야 1,031,233,000원이 실질취득액인지 판단할 수 있는 물건입니다.