수원지방법원 2025타경583. 평택시 팽성읍 신대리 205 일원의 대지·토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설, 2층 주거용으로 이용 중입니다. 말소기준은 2022.10.25. 설정된 오산신용협동조합 근저당권 1,152,000,000원이며, 2025.03.21. 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 해당 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있습니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 서영숙이 1층 272제곱미터를 점유하는 것으로 나타납니다. 전입일은 2023.02.09.로 말소기준일인 2022.10.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았지만 제공된 예상배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 임차인 인수보다 토지 이용·농취증·가격 검증 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경583 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 신대리 205 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주거용 |
| 소유자 | 장태희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,910,651,560원 / 655,353,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오산신용협동조합 / 982,011,278원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2 농지취득자격증명 제출 요함 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 임차인은 후순위
실제 임차인은 1명입니다. 서영숙의 전입일 2023.02.09.는 말소기준 근저당권 설정일 2022.10.25.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 조사되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인입니다. 다만 보증금이 확인되지 않고 우선변제 여부도 미상이라 실제 배당순위와 배당액은 원문 서류를 추가 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서영숙 | 1층 272제곱미터 | 2023.02.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가 1,910,651,560원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 655,353,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 655,353,000원 | 646,399,470원 | 505,600,530원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 458,747,100원 | 451,759,629원 | 700,240,371원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 321,122,970원 | 315,827,248원 | 836,172,752원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 655,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,953,530원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오산신용협동조합 | 1,152,000,000원 | 646,399,470원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,152,000,000원 중 646,399,470원이 배당되고 505,600,530원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자의 미회수액이며, 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 계성초등학교 서북측 직선거리 약 700미터 지점. 인근은 농경지·야산·농가촌락·전원주택·일부 근린생활시설로 이루어져 있고 서측 근거리로 안성천(아산호)이 통과합니다.
- 교통. 313번 지방도로 북측에 위치하며 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 근거리에는 43번국도가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층은 주거용으로 이용 중입니다. 급·배수, 위생, 냉·난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지정보상 지목 ‘대’, 주상용, 평지·사다리형이며 면적은 1,442㎡, 공시지가는 259,800원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 비행안전제6구역(전술), 제한보호구역, 접도구역 등이 확인됩니다. 비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁은 2021.5.27.로 기재되어 있습니다.
- 접근성 확인. 매각물건명세서 비고상 목록1은 지적도상 ‘맹지’이나 북측 인접토지의 도로를 통해 출입 가능하고, 목록2도 지적도상 ‘맹지’이나 인접토지를 통해 출입 가능한 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 확인하세요.
- 원상회복 가능성. 목록2는 공부상 ‘전’이나 현황 잔디밭이고 철제구조물 일부가 소재합니다. 전용허가 없는 현황변경에 대해 원상회복명령 가능성이 있으므로 팽성읍에 별도 확인이 필요합니다.
- 통행관계. 목록1·2 모두 지적도상 맹지로 기재되어 있으므로 현재 이용 중인 인접토지 통행경로와 법적 통행 가능 여부를 확인하세요.
- 임차인. 서영숙은 2023.02.09. 전입으로 대항력은 없지만, 1층 272제곱미터를 점유하고 있고 보증금·우선변제 여부는 미상입니다. 실제 점유와 명도 상황을 확인하세요.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으므로 최신 등기 상태와 채권관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 저가 매수 여부를 판단하지 마세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 확인사항이 많다
권리 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.10.25. 근저당권이고, 실제 임차인 1명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없으며 예상 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔음에도 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 숫자 하나로 확정할 수 없습니다.
더 중요한 변수는 목록2의 농지취득자격증명, 미제출 시 보증금 미반환 조건, 전용허가 없는 현황변경에 따른 원상회복명령 가능성, 지적도상 맹지로 기재된 토지의 실제 통행관계입니다. 따라서 이 사건은 “인수액이 없는가”보다 토지를 지금 상태로 취득·이용할 수 있는가를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
