수원지방법원 2025타경583. 평택시 팽성읍 신대리 소재 대지·토지와 건물이 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 주거용이고, 건물 등기상 소유자는 장태희입니다. 말소기준은 2022.10.25. 오산신용협동조합의 채권최고액 1,152,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.03.21. 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 근저당권은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 임차인 서영숙의 전입일은 2023.02.09.로, 말소기준인 2022.10.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 무엇보다 이 사건은 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔다는 숫자만 보고 접근하기보다, 농지취득자격증명과 토지 현황을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경583 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 신대리 205 · 경기도 평택시 팽성읍 계양로 477-17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주거용 |
| 소유자 | 장태희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,910,651,560원 / 936,219,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 982,011,278원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 생산관리지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 1,442㎡ · 공시지가 259,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.10.25. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,152,000,000원이고 채무자는 장태희, 근저당권자는 오산신용협동조합으로 설정됐습니다. 이 근저당권은 토지 경기도 평택시 팽성읍 신대리 205 및 신대리 205-3을 공동담보로 기재하고 있습니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서영숙 | 1층 272제곱미터 | 2023.02.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
서영숙은 1층 272제곱미터를 점유하고 있고 전입신고일은 2023.02.09.입니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가 49%
현재 최저매각가는 936,219,000원으로 감정가 1,910,651,560원의 49% 회차입니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 제시되지 않은 사건이므로 감정가 대비 하락폭만으로 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 토지의 농취증·원상회복 가능성과 출입 조건은 가격 할인보다 먼저 반영해야 할 요소입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 936,219,000원 | 924,456,810원 | 227,543,190원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 655,353,300원 | 646,399,767원 | 505,600,233원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 458,747,310원 | 451,759,837원 | 700,240,163원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당 채권의 미배당액은 227,543,190원 → 505,600,233원 → 700,240,163원으로 커지지만, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 채권자의 미배당은 후순위 인수금으로 전환되는 것이 아니라 채권자 측 미회수액으로 남는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 936,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 · 약 매각가의 1.3% 추정 | - | 11,762,190원 |
| 을구 1번 근저당권 · 오산신용협동조합 설정 | 1,152,000,000원 | 924,456,810원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권에 924,456,810원이 배당되고 227,543,190원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 이 사건의 핵심 — 농취증·맹지·원상회복 가능성
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 평택시 팽성읍 신대리, 계성초등학교 서북측 직선거리 약 700미터 지점. 인근은 농경지·야산·농가촌락·전원주택·일부 근린생활시설이 혼재하고 서측 근거리로 안성천(아산호)이 통과합니다.
- 교통. 313번 지방도로 북측에 위치하며 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 근거리에 43번국도가 통과합니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물로 1층은 근린생활시설, 2층은 주거용으로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 냉·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 생산관리지역, 지목 대, 주상용, 평지, 사다리형, 세로한면(가), 토지면적 1,442㎡, 공시지가 259,800원/㎡입니다.
- 규제. 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전제6구역(전술)·생산관리지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 건물의 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록2는 농지취득자격증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
- 원상회복 가능성. 전용허가 없는 상태에서 목록2 현황이 잔디밭으로 변경되고 철제구조물 일부가 소재하므로 2026.04.17. 팽성읍 사실조회회신 내용을 기준으로 별도 확인해야 합니다.
- 실제 진입로. 목록1·목록2 모두 지적도상 맹지로 기재되어 있으므로 인접토지를 통한 현재 출입이 법률상·사실상 계속 가능한지 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 서영숙은 대항력이 없지만 1층 272제곱미터 점유가 확인된 만큼 명도 대상과 실제 영업·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 상태이므로 최신 등기와 채권자 현황을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 결합된 사건이므로 각 목록의 현황·지목·이용관계와 매각범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 토지 리스크가 먼저다
이 사건의 등기 권리만 보면 말소기준은 선명하고, 대항력 임차인도 없습니다. 현재 최저가 936,219,000원에서 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리 안전성과 물건 안전성은 같은 말이 아닙니다. 목록2는 농취증 제출이 필요하고 미제출 시 보증금을 돌려받지 못하며, 공부상 전을 허가 없이 잔디밭 등으로 현황 변경한 부분에는 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다. 목록1·목록2의 지적도상 맹지와 인접토지를 통한 출입관계까지 더해지므로, 이 물건은 가격 할인보다 농취증·전용·통행관계를 먼저 해결해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
