수원지방법원 2025타경590. 안성시 원곡면 칠곡리 168-40을 중심으로 한 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 칠곡리 168-73 지상의 가동은 일반음식점 등, 다동은 창고 등, 나동은 단독주택으로 이용되고, 칠곡리 168-40·168-39·168-41 지상 건물은 공실 상태에서 내부공사 중입니다. 등기부상 소유자는 우수경이고, 현재 회차 최저매각가는 감정가의 70%인 4,932,827,000원입니다.
표면적으로는 한 차례 유찰돼 가격이 내려왔지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 임차인 6명 중 박상철·원장식·박상칠은 분석상 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 특히 원장식은 보증금이 확인되지 않았습니다. 박상철과 박상칠의 알려진 보증금만 해도 33,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 최저가 자체를 곧바로 실질취득가로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경590 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 168-40 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일반음식점 등 · 창고 등 · 단독주택 · 공실 내부공사 중 건물 |
| 소유자 | 우수경 |
| 감정가 / 최저가 | 7,046,896,420원 / 4,932,827,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 4,137,588,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 · 목록11 지분매각 · 공유자 우선매수권 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 자체부터 원본 대조가 필요하다
현재 경매와 직접 연결되는 권리는 2023.03.23 평택새마을금고의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당권, 2024.12.10 안성시 압류, 2025.03.25 평택새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.04.23 평택축산업협동조합의 50,206,957원 가압류입니다. 평택새마을금고 근저당권은 이후 2025.08.25 엠씨아이대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 알려진 33,000,000원보다 ‘미상’이 더 중요하다
| 임차인 | 전입 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경선 | 2024.04.11 | 83.0600제곱미터 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진서 | 2023.12.13 | 미상 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상철 | 2018.10.01 | 미상 | 30,000,000원 | 150,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 원장식 | 2019.11.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 한택규 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상칠 | 2019.07.18 | 미상 | 3,000,000원 | 350,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 박상철과 박상칠은 배당표에서도 각각 30,000,000원, 3,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 두 사람의 확정 인수 합계가 33,000,000원입니다.
③ 유치권 — 132,750,000원 신고, 배제신청도 제출
주식회사 대일산업개발은 2025.07.30 공사대금 132,750,000원을 이유로 유치권을 신고했습니다. 다만 그 성립 여부는 불분명하고, 신청채권자는 2025.09.24 유치권배제신청서를 제출했습니다. 즉 유치권이 확정된 사건도 아니고, 반대로 완전히 제거됐다고 볼 수 있는 사건도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,932,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 51,728,270원 |
| 인수 · 임차인 박상철 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 박상칠 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 28번 근저당권 · 평택새마을금고 | 4,680,000,000원 | 4,680,000,000원 |
| 3. 갑구 26번 가압류 · 평택축산업협동조합 | 50,206,957원 | 50,206,957원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,891,773원 |
현재 회차에서는 집행비용과 표시된 채권을 배당하고 소유자 잔여 150,891,773원이 남는 계산입니다. 다만 박상철·박상칠 보증금 33,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 원장식의 미상 보증금도 이 33,000,000원에 포함되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 4,932,827,000원 | 0원 | 33,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 3,452,978,900원 | 1,314,157,846원 | 33,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,417,085,230원 | 2,339,692,579원 | 33,000,000원 |
낙찰가가 내려가면 담보권자 미배당은 커지지만, 알려진 임차인 인수액 33,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 더 중요한 원장식의 보증금은 미상이므로, 유찰 횟수가 늘어났다는 이유만으로 실질취득가를 안전하게 확정할 수 없습니다.
⑥ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 칠곡저수지 북동측 근거리에 위치하며 전원주택, 근린생활시설, 주거나지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 복합 이용. 일반음식점·창고·단독주택과 공실 내부공사 중 건물이 함께 있어 단일 아파트와 달리 이용·명도·환금성 판단이 복합적입니다.
- 토지. 토지 정보에는 지목 대, 상업용, 평지, 부정형, 세로한면(가), 면적 498.0㎡, 공시지가 445,000원/㎡가 표시돼 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역이 포함되고 일부 토지에는 소하천구역·도로 관련 사항 및 영농여건불리농지가 기재돼 있습니다.
- 토지거래. 토지 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다.
- 경계. 감정평가 참고사항에 인접지와의 경계 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 원장식 보증금 확인. 대항력 있는 것으로 분석된 원장식의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 분석상 2020.11.25 안성시 압류가 기준으로 잡혔으나 2021.04.16 해제·말소 기록도 있어 최신 원본 대조가 필수입니다.
- 유치권 성립 여부. 주식회사 대일산업개발의 132,750,000원 신고와 신청채권자의 유치권배제신청을 함께 확인해야 합니다.
- 확정 인수 33,000,000원. 박상철 30,000,000원과 박상칠 3,000,000원은 현재 배당계산에서 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 지분매각. 목록11은 지분매각이며 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 제외 물건. 본건 지상의 컨테이너 등 이동 가능한 물건은 매각 및 평가에서 제외됐습니다.
- 토지 포함 평가. 본건 지상의 옹벽, 석축, 일부 조경석 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 내부 확인. 칠곡리 168-73 지상 나동은 거주인 부재·폐문으로 내부조사가 이루어지지 않았습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 확정해야 할 것이 많다
현재 최저가는 감정가 7,046,896,420원에서 한 차례 유찰된 4,932,827,000원입니다. 그러나 이 숫자만 보면 사건을 잘못 읽기 쉽습니다. 박상철·박상칠의 보증금 33,000,000원은 이미 매수인 인수로 잡혀 있고, 대항력 있는 원장식의 보증금은 미상입니다. 여기에 132,750,000원 유치권 신고까지 성립 여부가 남아 있습니다.
또한 물건 자체도 일반음식점·창고·단독주택·공실 내부공사 중 건물과 토지가 결합된 복합 물건이고, 일부는 지분매각입니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 검증하기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 유찰 가격은 내려왔지만 권리와 점유가 아직 닫히지 않았습니다. 원장식 보증금, 실제 말소기준권리, 유치권 성립 여부를 확인해 인수 상한을 확정하기 전에는 최저가 70% 자체를 매력으로 평가하기 어렵습니다.
