수원지방법원 2025타경590. 안성시 원곡면 칠곡리 168-40 일원의 토지와 여러 동의 건물을 함께 매각하는 복합형 물건입니다. 감정평가 당시 칠곡리 168-73 가동은 일반음식점, 다동은 창고, 나동은 단독주택으로 이용 중이었고, 칠곡리 168-40·168-39·168-41 지상 건물은 공실 상태에서 내부공사 중이었습니다. 아파트처럼 용도와 점유가 단일하지 않으므로, 권리분석뿐 아니라 건물별 점유·명도·인허가·활용계획을 함께 검토해야 합니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 4,932,827,000원입니다. 하지만 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 유치권 신고, 실제 임차인 6명, 일부 공실·내부공사, 복합용도와 자연녹지지역이라는 조건은 일반 주거용 부동산보다 매수층을 좁히는 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경590 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 168-40 일원 |
| 대표 등기 건물 | 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 168-73 가동 · 도로명주소 경기도 안성시 원곡면 갈월길 23-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일반음식점·창고·단독주택·공실 상태 건물 및 토지 |
| 소유자 | 우수경 (2016.11.03. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 7,046,896,420원 / 4,932,827,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택새마을금고 / 4,137,588,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 · 목록11 지분매각(공유자 우선매수권 없음) |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023년 근저당
1999년부터 설정됐던 과거 근저당권과 압류·가압류는 2003년 및 2016년의 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현 소유자 우수경이 2016.11.03. 경매로 소유권을 취득한 뒤 설정된 담보권 중 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023.03.23. 평택새마을금고 근저당권 4,680,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.25. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만 우선순위 날짜는 그대로 유지됩니다.
2024.12.10. 안성시 압류, 2025.03.25. 임의경매개시결정, 2025.04.23. 평택축산업협동조합 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 후순위 권리를 낙찰자가 인수할 사정은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경선 | 83.0600㎡ | 2024.04.11 | 5,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진서 | 미상 | 2023.12.13 | 50,000,000원 / 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상철 | 미상 | 2018.10.01 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원장식 | 미상 | 2019.11.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한택규 | 미상 | 2023.04.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상칠 | 미상 | 2019.07.18 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 2023.03.23. 말소기준 근저당권보다 늦어 임차보증금은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 이는 배당순위의 문제이지 매수인 인수로 전환되는 사정은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 4,932,827,000원으로 감정가 7,046,896,420원의 70%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 3,452,978,900원, 그다음 회차는 2,417,085,230원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 4,932,827,000원 | 4,881,098,730원 | 13,568,359,488원 | 충족 |
| 2회 유찰 시(49%) | 3,452,978,900원 | 3,416,049,111원 | 15,033,409,107원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 2,417,085,230원 | 2,390,514,378원 | 16,058,943,840원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 4,932,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 51,728,270원 |
| 채권자 배당 합계 | 18,449,458,218원 | 4,881,098,730원 |
| 채권자 미배당 합계 | 13,568,359,488원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 채권자 배당에 사용되고 소유자 잔여는 없습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 유치권은 배당표의 일반 담보권 배당과 별도로 성립 여부와 점유를 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 칠곡저수지 북동측 근거리에 위치하며 주변은 전원주택, 근린생활시설, 주거나지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 복합 이용. 일반음식점·창고·단독주택과 내부공사 중인 공실 건물이 함께 있어 통합 운영 또는 용도별 분리 활용계획이 필요합니다.
- 건물 조사 한계. 칠곡리 168-73 나동 단독주택은 거주인 부재와 폐문으로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 토지 특성. 확인된 칠곡리 168-40 토지는 498㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 445,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함되며, 일부 토지는 소하천구역에 저촉됩니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 컨테이너 등은 매각과 평가에서 제외됩니다. 옹벽·석축·일부 조경석은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 일반 주택이 아니라 상업·주거·창고·토지가 묶인 대규모 복합자산이어서 매수자층이 제한되고, 재매각 시 개별 자산의 인허가·수익성 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 대일산업개발의 실제 점유 여부, 공사계약서·세금계산서·공사내역, 변제기와 채권의 부동산 관련성을 확인하고 유치권배제신청 결과를 대조해야 합니다.
- 건물별 점유도 작성. 임차인 6명이 어느 동·어느 면적을 점유하는지, 사업자등록과 실제 영업 여부를 건물별로 확정해야 합니다.
- 원장식 관계 확인. 등기부상 과거 권리자·채무자와 동일 이름인 점유자의 신분, 임대차계약 원본, 임대료 지급내역과 배당요구 근거를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 이력 6건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당 및 말소 범위를 다시 계산해야 합니다.
- 토지 경계·지분. 인접지와의 경계를 측량하고 목록11 지분의 정확한 위치와 이용 가능성을 확인해야 합니다. 목록11에는 공유자 우선매수권이 없습니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약 허가구역 포함 여부에 따른 허가 절차와 취득 목적·이용 의무를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 현장 컨테이너와 이동식 시설이 매각 대상인지 구분하고, 철거·반출 책임을 사전에 정리해야 합니다.
- 가격 재산정. 감정가 할인율만 보지 말고 음식점·창고·주택·공실 건물과 각 토지의 개별 가치, 공사비, 명도비, 유치권 대응비용을 나눠 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 유치권과 점유다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2023.03.23. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 임차인 6명의 전입은 모두 후순위이므로 임차보증금의 승계도 없습니다. 하지만 이 물건의 실제 난도는 등기부 바깥에 있습니다. 132,750,000원의 유치권 신고, 건물별 점유 범위가 불명확한 임차인 6명, 음식점·창고·주택·공실이 혼재한 이용상태, 자연녹지지역과 토지거래허가구역이라는 토지 조건이 동시에 존재합니다.
현재 최저가 4,932,827,000원은 감정가의 70%지만 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 가격이 싸다는 결론을 내릴 근거는 부족합니다. 등기·임차 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 유치권과 명도는 고위험. 유치권 배제와 건물별 점유관계가 확인되기 전에는 최저가율만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.