213,130,000원
춘천지방법원 2025타경578. 평창군 용평면 도사리 147-1의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 기재됐지만, 감정평가의 이용상태는 단독주택이며 건물은 경량철골구조·조립식판넬지붕 단층 구조로 조사됐습니다. 토지는 생산관리지역의 대지로, 면적은 1,000㎡이고 공시지가는 ㎡당 36,700원입니다.
표면적인 권리 구조는 매수인 인수 0원입니다. 현재 소유자 채병천이 2016.04.28. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 98,400,000원 근저당이 설정됐고, 2016.05.16. 채형자 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당이 뒤따랐습니다. 전입자 유영진의 전입일은 2024.06.05.로 두 담보권보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경578 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 용평면 도사리 147-1 · 강원특별자치도 평창군 용평면 작은도사길 76-35 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물구조 | 경량철골구조 및 조립식판넬지붕 단층 · 외벽 사이딩마감 · 내벽 벽지도배 · 샷시 2중창 |
| 토지 | 대 · 1,000㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 채병천 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 304,471,000원 / 213,130,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 · 춘천지방법원 평창등기소 |
① 권리 흐름 — 현재 유효권리와 과거 말소권리를 분리해야 한다
2012.05.18. 봉평농업협동조합 근저당은 등기순위상 가장 이른 담보권이지만 2015.06.02. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2015년에 설정된 화도농업협동조합과 고명주의 근저당도 2016.04.28. 앞선 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현 소유자 채병천 취득 이후 권리 중에서는 2016.04.28. 농협은행주식회사 근저당이 가장 앞서며, 이 권리는 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영진 | 2024.06.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유영진의 전입일 2024.06.05.는 현 소유자 취득 직후 설정된 2016.04.28. 농협은행주식회사 근저당과 2016.05.16. 채형자 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 213,130,000원으로 감정가 304,471,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 213,130,000원입니다. 그러나 동일 용도·인근 지역의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,783,820원 | - |
| 1. 봉평농업협동조합 근저당 | 35,000,000원 | 35,000,000원 | 0원 |
| 2. 화도농업협동조합 근저당 | 78,000,000원 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 고명주 근저당 | 90,000,000원 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 농협은행주식회사 근저당 | 98,400,000원 | 6,346,180원 | 92,053,820원 |
| 5. 채형자 근저당 | 200,000,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 6. 신한카드 가압류 | 16,977,787원 | 0원 | 16,977,787원 |
| 7. 케이비국민카드 가압류 | 14,770,087원 | 0원 | 14,770,087원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
제시된 산정 기준 채권 총액은 533,147,874원, 배당액은 209,346,180원, 미배당은 323,801,694원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있으므로 실제 배당표와는 달라질 수 있습니다.
⑤ 특수조건 — 농지취득자격증명이 입찰 성패를 가른다
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 농취증. 목록3 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 도로. 각 토지 남측으로 폭 약 3m 내외의 도로가 소재합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 인수권리. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평창군 용평면 도사리 ‘작은도사리’ 남서측 근거리에 위치하며, 주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 생산관리지역, 대지, 평지, 부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주택·농경지·임야 혼재 지역이고 대중교통이 다소 불편해, 일반 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3의 정확한 지번·지목·면적과 발급 가능 여부를 읍·면사무소에서 사전 확인하세요.
- 매각목록 대조. 도사리 147-1 외 공동담보로 언급된 도사리 147-2 및 목록3의 포함 범위를 매각목록 원문에서 확인하세요.
- 용도 불일치. 사건 표기의 연립/다세대와 감정평가상 단독주택 이용상태를 건축물대장·현황으로 대조하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물의 구조·면적·소유관계·철거 가능성 및 감정가 포함 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2012년 근저당은 말소됐고 2015년 권리도 2016년 매각으로 말소된 기록이 있으므로, 현행 등기상 선순위는 2016년 이후 권리를 중심으로 다시 판단해야 합니다.
- 임차관계. 유영진의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 배당표 검증. 말소권리 포함과 신청채권자 배당액 불일치가 있으므로 법원 배당요구종기 기록과 채권계산서를 대조하세요.
- 도로·경계. 폭 약 3m 도로의 법적 성격, 차량 진입 가능 범위, 토지 경계와 점유현황을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 공인중개사 매물 가격을 별도로 조사하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 서류 정합성이 먼저다
이 사건의 긍정 요소는 분명합니다. 전입자 유영진은 선순위 담보권보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있습니다. 매수인 인수액도 각 유찰 시나리오에서 모두 0원입니다.
그러나 바로 입찰 적격 판정을 내리기에는 확인할 것이 많습니다. 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수되고, 사건 용도와 감정평가 이용상태가 다르며, 제시외 건물이 포함됩니다. 무엇보다 배당 산정에 이미 말소된 과거 근저당이 포함돼 있고 신청채권자 배당액도 상세표와 일치하지 않습니다. 동일 용도 실거래 비교자료도 없어 최저가 213,130,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 농취증과 원본 권리·목록 대조가 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류입니다.