부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경650 · 평택지원 · 연립/다세대
벽돌구조 콘크리트평슬래브지붕 2층 단독주택 1층 88.05㎡ 2층 54.63㎡

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

130,000,000원 1억 3,000만 감정가 218,142,960원

감정가의 59% 2026-07-13 낙찰

최저매각가 74,823,000원 최저가 대비 +73%

낙찰일

07-13 낙찰 완료

평택지원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

748만원

최저가의 10% · 7,482,300원

감정가 대비

▼ 40.4% 싸게 매수

감정가 2.18억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권등기 보증금 1.3억이 있어 인수 위험이 핵심입니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 74,823,000원이나 미배당 임차보증금 56,923,814원 인수 가능
자금 입찰보증금 최저매각가격의 20% · 인수 예상액 56,923,814원
리스크 대항력 있는 임차권등기와 임차인 동일인 특이사항 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 약 34%까지 떨어진 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 등기된 대항력 있는 임차권 보증금 130,000,000원 중 배당 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 수 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 인수형 물건입니다.

감정가 / 최저가

218,142,960원
74,823,000원

3회 유찰

임차보증금

130,000,000원

대항력·우선변제

예상 인수액

56,923,814원

배당 부족분

핵심지표

D · 38점

권리 리스크형

수원지방법원 2025타경650. 경기도 안성시 가현동 44-2 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 소유자는 심일선이며, 2023년 박명희 명의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그러나 그 이후 설정된 임차권등기가 매각물건명세서상 인수 가능 권리로 표시되어 있어, 낙찰가 하락이 곧 투자 매력으로 이어지지 않는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경650
소재지	경기도 안성시 가현동 44-2
용도 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중
소유자	심일선
감정가 / 최저가	218,142,960원 / 74,823,000원
신청채권 / 청구액	최윤동 / 130,000,000원
매각기일	2026.07.13

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2023.06.22 설정된 박명희 근저당권입니다. 다만 을구 2번 임차권등기권자인 최윤동은 2022.10.07 전입, 2022.09.01 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 조사됩니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
최윤동	130,000,000원	有	有	부족분 56,923,814원 가능

⚠️ 인수 위험 최저매각가 74,823,000원 기준 예상 배당 후 임차보증금 부족분 56,923,814원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 실질취득가는 단순 낙찰가가 아닌 약 131,746,814원 수준으로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 74,823,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,746,814원
임차인 최윤동 보증금	130,000,000원	73,076,186원
근저당권 박명희	300,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 검토

낙찰가만이 아닌 인수 가능 보증금을 포함해 판단해야 합니다.

⛔ 가격 관점 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 임차권 인수 가능성이 있어 저가 낙찰이 곧 저렴한 취득을 의미하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경기도 안성시 가현동 소재, 단독주택·농경지·소규모 공장 및 창고가 혼재하는 근교 농촌지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
토지. 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리권역 등으로 확인됩니다.
환금성. 아파트형 물건보다 수요층이 제한될 수 있어 매수 후 처분 전략 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 대항력 있는 임차보증금 부족분 인수 여부를 반드시 확인하세요.
가장임차인 여부. 임차인 최윤동이 등기부상 관계인과 동일한 특이사항이 있어 추가 확인이 필요합니다.
실질취득가 계산. 낙찰가 + 인수 가능 금액 기준으로 판단해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 낮은 최저가라는 장점이 있지만, 대항력 임차권 보증금 인수 위험이라는 큰 변수가 있습니다. 권리 구조상 매수인이 부담할 수 있는 금액을 반영하면 단순히 7천만원대 물건으로 볼 수 없습니다. 입찰 전 임차권 관계와 인수 범위를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-08	유찰	2억 1,814만원
2	2026-01-26	매각	1억 5,270만원
3	2026-04-13	유찰	1억 5,270만원
4	2026-06-08	유찰	1억 689만원
5	2026-07-13	대기	7,482만원

부동산강제경매

유찰 3회의 저가 매력보다 중요한 것 — 대항력 임차권 인수 리스크

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저매각가 74,823,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (16장)

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