서울남부지방법원 2025타경11485. 구로구 구로동 하나세이트빌 제5층 제501호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 김영균·조찬욱 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2016.01.08. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 867,600,000원이며 공동담보목록 제2016-13호가 기재돼 있습니다. 이후 현존하는 서울신용보증재단 가압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 단순합니다. 확인된 점유자 이준민의 전입신고일은 2020.05.26.으로 말소기준 2016.01.08.보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 이 사건에서는 대항력이 없는 점유자로 정리됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 86-10 구로동하나세이트빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 대상면적 38.45㎡ |
| 소유자 | 김영균 2분의 1 · 조찬욱 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 337,425,000원 / 138,210,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 144,542,681원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 다락 등 제시외 부분 조사 · 복도 우측 별도 출입문 관찰 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2016.01.08. 서울축산업협동조합 근저당입니다. 2019년 관악구 압류, 2021년 영등포구 압류, 2023년 구로구 압류, 2024년 전영주식회사 강제경매, 2025년 국민건강보험공단 압류는 이후 각각 해제·취하되거나 말소됐습니다. 현재 남아 있는 서울신용보증재단의 12,500,022원 가압류와 2025.08.25. 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준민 | 미상 | 2020.05.26 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2020.05.26.은 말소기준권리 2016.01.08.보다 뒤입니다. 따라서 확인된 점유자는 보증금·확정일자가 알려지지 않았더라도 이 사건의 말소기준 대비 순서상 대항력이 없습니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 관련 내용이 확인되지 않아 별도로 확정하기 어렵지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 54.2%지만 ‘동일 면적 실거래’는 아니다
하나세이트빌은 총 7세대, 사용승인일은 2015.12.14.입니다. 확인되는 실거래는 2022.06. 전용 29.88㎡ 2건으로 각각 260,000,000원과 250,000,000원입니다. 평균 지표는 255,000,000원이고 최신 거래는 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.88㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 29.88㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 29.88㎡ | 2건 | 255,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득액은 138,210,000원으로, 시세지표 255,000,000원의 54.2%입니다. 다만 대상면적은 38.45㎡인데 확인되는 개별 거래는 전용 29.88㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 확인되는 개별 거래 시점은 2022.06.입니다. 따라서 54.2%라는 숫자만으로 이 물건을 현재 시세 대비 46% 저렴한 물건이라고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,734,940원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 867,600,000원 | 135,475,060원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 12,500,022원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 138,210,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,734,940원을 제외한 135,475,060원이 서울축산업협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 미배당액은 744,624,962원으로 계산돼 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 138,210,000원 | 135,475,060원 | 744,624,962원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 110,568,000원 | 108,220,048원 | 771,879,974원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 88,454,400원 | 86,462,221원 | 793,637,801원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로구청 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 제501호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 4,418,000원/㎡입니다.
- 환금성. 하나세이트빌은 총 7세대의 소규모 다세대이며, 단지 경매물건 낙찰률은 14.29%, 평균 유찰횟수는 3.1회로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 이준민의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유형태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서가 지적한 다락 등 제시외 부분의 현황과 위·불법 여부를 건축물대장·현장조사로 대조해야 합니다.
- 복도 우측 출입문 확인. 501호 현관문 외 별도 출입문이 관찰됐으므로 실제 사용관계와 공간 구성을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인되는 거래는 전용 29.88㎡이고 대상은 38.45㎡입니다. 최저가가 54.2%라는 지표만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장과 실제 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 ‘가격 확인’과 ‘현황 확인’이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 이준민의 전입은 2020년이라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격과 물건 현황은 별개입니다. 최저가는 감정가의 41%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 비교 가능한 실거래는 대상 호수와 면적이 맞지 않습니다. 여기에 다락 등 제시외 건물과 별도 출입문이 관찰된 만큼, 이 물건의 승부처는 단순히 “얼마나 싸게 보이느냐”가 아니라 동일 조건 시세를 얼마나 정확히 다시 잡고, 제시외 부분의 적법성과 실제 사용관계를 얼마나 명확히 확인하느냐에 있습니다.
