인수는 0원, 2회 유찰로 감정가의 64% — 그러나 시세와 제시외 건물 확인이 먼저다

서울남부지방법원 2025타경11485. 서울 구로구 구로동 ‘하나세이트빌’ 제5층 제501호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 대상은 최상층인 제5층입니다. 거래 분석상 대상 면적은 38.45㎡, 건물 사용승인일은 2015.12.14이며 총 7세대의 소규모 다세대주택입니다.

소유권은 김영균과 조찬욱이 각각 2분의 1씩 공유합니다. 말소기준은 2016.01.08. 설정된 서울축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 867,600,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2016-13호에 포함돼 있으므로, 채권최고액 전부를 이 한 호실의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 다만 본건 매각대금에서는 이 근저당이 우선 배당을 받고, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리인 2016년 근저당보다 앞선 임차권이나 용익권은 확인되지 않습니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하거나 이미 해제·취하돼 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 현재 배당 시나리오도 모든 회차에서 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

이준민의 전입일은 2020.05.26으로 말소기준인 2016.01.08보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.

③ 시세 비교 — 84.7%라는 숫자만 믿기 어렵다

제공된 거래 표본은 하나세이트빌의 2022년 6월 거래 2건입니다. 평균 거래가는 255,000,000원이고 현재 최저매각가 215,952,000원은 이 평균의 84.7%입니다. 숫자만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 두 거래 모두 대상 면적 38.45㎡보다 작은 29.88㎡이고 거래 시점도 2022.06에 집중돼 있습니다.

면적과 층이 일치하지 않으므로 255,000,000원을 본건의 직접 시세로 간주하기 어렵습니다. 거래가 같은 달 두 건뿐이라 상승·하락 추세도 판단하기 어렵고, 감정가 337,425,000원과의 차이가 큰 이유 역시 면적·다락·내부구조·개별 상태를 확인하지 않고는 설명할 수 없습니다. 따라서 최저가가 표본 평균의 84.7%라는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,952,000원 가정)

채권 총액 880,100,022원 중 예상배당은 212,128,672원, 미배당은 667,971,350원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 구로구청 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 대상 건물 남서측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
• 용도. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이고, 토지는 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 제시외 건물. 건축물현황도와 외부 관찰상 다락 등 제시외 건물이 있으며 별도 평가됐습니다. 매각 비고에는 제시외 건물 포함으로 표시돼 있으나 위·불법 여부는 재확인이 필요합니다.
• 별도 출입문. 복도 좌측의 501호 출입문 외에 우측에도 호수표기가 없는 출입문이 관찰됐습니다. 실제 점유관계와 내부 연결 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 거래는 2건입니다. 거래 표본 면적도 대상과 달라 가격 검증 난도가 높습니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차 서류 보완. 이준민의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 부분을 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 확인하세요.
• 최우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따라 최우선변제 가능성이 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당요구 신고와 보증금 자료를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 다락 등의 면적·구조·소유관계·매각 포함 범위와 위법 여부를 건축물대장, 현황도, 감정평가서 사진으로 대조하세요.
• 별도 출입문 확인. 호수표기 없는 출입문의 내부 연결, 별도 점유, 임대차 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 서울축산업협동조합의 채권계산서와 공동담보 부동산의 경매·배당 현황을 확인해 실제 잔존채권을 검토하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액과 교부청구 내역을 확인하세요.
• 가격 검증. 2022년 29.88㎡ 거래 2건을 38.45㎡ 대상의 직접 시세로 사용하지 말고, 인근 다세대의 유사 면적·최상층 거래와 매물을 별도로 조사하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장 및 배당요구 신고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격과 현장은 보류”

이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 전입한 실제 임차인 1명은 대항력이 없고, 후순위 권리는 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 2회 유찰로 최저가가 215,952,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.

그러나 표면적인 84.7%만 보고 저가 매수로 판단하기는 어렵습니다. 거래 표본은 대상보다 작은 29.88㎡이고, 2022년 6월 두 건뿐입니다. 여기에 다락 등 제시외 건물의 적법성과 호수표기 없는 별도 출입문, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 현장 확인을 마치기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대주택입니다.