춘천지방법원 2025타경769. 평창읍 도돈리 19-6 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕의 지상 2층이며, 토지는 지목이 전이고 면적은 1,113㎡입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리의 출발점은 2019년 10월 31일 설정된 대화신용협동조합 근저당권 343,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤에 설정된 안영식 근저당권, 안영식 명의 소유권이전청구권 가등기, 농협 관련 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 도돈리 19-6 · 강원특별자치도 평창군 평창읍 꽃기길 17-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층 · 외벽 석재 등 · 내벽 벽지·타일 등 · 샷시창호 |
| 토지 | 1,113㎡ · 지목 전 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 나경순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 618,482,000원 / 432,937,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대화신용협동조합 / 247,801,331원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시된 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.10.31. 대화신용협동조합 근저당권입니다. 2019.11.05. 설정된 안영식 근저당권과 2020.07.13. 접수된 안영식 명의 가등기는 모두 말소기준보다 늦습니다. 농협은행주식회사·농업협동조합중앙회의 가압류도 후순위이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 인수권리는 없지만 현장 확인 필요
확인된 임차인은 없습니다. 이에 따라 보증금 인수나 우선변제권 승계액도 산정되지 않았습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리상 인수액 0원과 실제 점유·명도 난도는 구분해서 보아야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰률만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 432,937,000원으로 감정가 618,482,000원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 평창읍 도돈리의 단독주택·대지형 토지는 건물 상태, 도로 조건, 토지 이용 가능성에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 단순 유찰률을 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 432,937,000원 | 247,725,038원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 303,055,900원 | 375,919,551원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 212,139,130원 | 465,563,486원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 권리관계에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 3회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당액도 208,369,182원으로 청구액 247,801,331원에 미치지 못합니다. 이는 채권자의 배당 부족 문제이며 매수인의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 432,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,729,370원 |
| 1. 근저당 · 대화신용협동조합 | 343,200,000원 | 343,200,000원 |
| 2. 근저당 · 안영식 | 200,000,000원 | 83,007,630원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,094,881원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 85,537,660원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 25,585,108원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 평창영월정선축산업협동조합 | 4,515,019원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 673,932,668원 중 예상배당은 426,207,630원이며, 미배당액은 247,725,038원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평창군 평창읍 도돈리 소재 보건진료소 북서측 인근이며, 주변은 주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로가 소재하며, 토지이용계획에는 건축법상 도로 일부 포함이 기재돼 있습니다.
- 토지 조건. 토지면적 1,113㎡, 지목 전, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 생산관리지역에 저촉되며, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 45,900원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층 단독주택으로 이용 중이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 일반 아파트처럼 동일 평형 거래로 가격을 비교하기 어려운 주택·토지 결합형 물건입니다. 매수층과 금융 접근성이 제한될 수 있어 현장 시세조사가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 안영식 명의 가등기의 담보가등기 여부, 본등기 신청 여부, 배당요구 및 관련 서류를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·사용상태와 공부상 등재 여부를 확인하세요.
- 토지 경계·도로 확인. 지적도와 현황 경계, 북서측 포장도로의 진입 형태, 건축법상 도로 일부 포함 범위를 확인하세요.
- 용도지역 검토. 계획관리지역과 생산관리지역에 걸친 토지의 구역별 면적과 건축·개발 가능 범위를 관할기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 사실만으로 응찰하지 말고 인근 단독주택·토지 실거래와 현지 중개 시세를 별도로 조사하세요.
- 건물 상태 점검. 지붕·외벽·내부 마감, 설비, 누수와 보수비를 현장에서 확인해 실질취득비용에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 현장 검증 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 대화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 안영식 근저당·가등기와 농협 관련 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건과 가격입니다. 감정상 단독주택으로 이용되는 2층 건물과 1,113㎡ 토지를 함께 취득하고 제시외 건물도 포함됩니다. 임대관계가 미상이고, 비교할 최근 실거래가 제시되지 않았으며, 계획관리지역과 생산관리지역이 함께 걸려 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮음, 실사 난도는 중간 이상, 가격 판단은 보류입니다. 현재 최저가 432,937,000원이 적정한지는 현장 시세·점유·건물 상태·토지 활용 가능성을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
