한 줄 평. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계가 미상이고, 말소기준권리 뒤의 소유권이전청구권 가등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만 종류 확인 필요 메모가 있습니다. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 212,139,000원이 싸다고 단정할 수는 없습니다.
춘천지방법원 2025타경769. 평창군 평창읍 도돈리 19-6 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정요항표상 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 전 1,113.0㎡이고, 계획관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있습니다. 감정가 618,482,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 212,139,000원입니다.
권리의 기준점은 2019.10.31. 설정된 대화신용협동조합 근저당권 343,200,000원입니다. 이후의 안영식 근저당권, 소유권이전청구권 가등기, 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기에 대해서는 별도 주의 메모에 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 표시돼 있으므로 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경769 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 도돈리 19-6 · 강원특별자치도 평창군 평창읍 꽃기길 17-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상2층 · 외벽 석재 등 · 내벽 벽지·타일 등 · 샷시창호 |
| 토지 | 전 · 1,113.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 나경순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 618,482,000원 / 212,139,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대화신용협동조합 / 247,801,331원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.10.31. 대화신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 안영식의 200,000,000원 근저당권, 2020.07.13. 안영식의 소유권이전청구권 가등기, 농협은행주식회사 및 농업협동조합중앙회의 가압류, 2025.05.15. 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 명시 인수권리는 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음이고, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정해 단정하기보다는 현장 점유자와 전입·점유 상태를 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 212,139,000원으로, 시나리오상 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없으므로 감정가 대비 하락폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 토지 1,113.0㎡와 주택, 제시외 건물을 함께 보는 일괄매각 구조이므로 실제 가격 판단은 토지와 건물의 개별 상태까지 함께 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 212,139,000원 | 208,369,054원 | 461,048,595원 |
| 4회 유찰 시 | 148,497,300원 | 145,618,338원 | 523,799,311원 |
| 5회 유찰 시 | 103,948,110원 | 101,692,836원 | 567,724,813원 |
유찰이 추가될수록 채권자 측 미배당은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,139,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,946원 |
| 1. 근저당 · 대화신용협동조합 | 343,200,000원 | 208,369,054원 |
| 2. 근저당 · 안영식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,094,881원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 85,537,660원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 25,585,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 212,139,000원 가정 시 집행비용 3,769,946원을 제외한 매각대금은 선순위 대화신용협동조합에 배당되고, 뒤의 근저당권과 가압류는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 채권자 총 미배당은 461,048,595원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평창군 평창읍 도돈리 소재 보건진료소 북서측 인근이며, 주위는 주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상2층이며, 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 지목 전, 면적 1,113.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 45,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·생산관리지역이며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 도로. 본건 북서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2020.07.13. 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 뒤이지만, 별도 메모의 “담보가등기 — 종류 확인 필요” 사항을 원문과 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주택·토지의 현장 상태와 인근 거래를 별도로 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 매각목록 및 현장과 일치시키세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·생산관리지역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 관련 이용 제한을 확인하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 확인해야 할 것이 많다”
이 사건은 권리 구조만 보면 말소기준 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 제시돼 있습니다. 다만 소유권이전청구권 가등기의 종류 확인 메모가 있고, 임대관계는 미상입니다. 또한 감정가 618,482,000원에서 현재 212,139,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없기 때문에 “3회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리의 인수 여부보다는 가등기 성격·실제 점유·일괄매각 범위·현장가격을 함께 확인하는 것입니다.
