수원지방법원 2025타경668. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 7층 754호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘기타’이고, 감정평가서상 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사유앤영이며, 2021.11.24. 거래가액 160,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행 근저당권이 채권최고액 294,000,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
가격은 감정가 163,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 39,136,000원까지 내려왔습니다. 비율만 보면 감정가의 약 24.01%이지만, 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 이 숫자만으로 ‘시세 대비 저렴하다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성까지 감안해 실제 매매가와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 7층 754호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사유앤영 · 2021.11.24. 거래가액 160,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 39,136,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 245,913,375원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 7,827,200원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2021.11.24. 신한은행 근저당입니다. 이후 2025.04.28. 병점신용협동조합 가압류와 2025.05.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 국민은행 근저당은 2021.11.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유·명도는 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 삼호기전(주)(이병목) | 754호 35.06㎡ | 2023.05.23 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2023.05.23.은 말소기준권리인 2021.11.24. 신한은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 현황조사상 실제 점유가 확인된 만큼, 낙찰 후에는 인도·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 시세 검증이 비어 있다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 39,136,000원입니다. 이후 시나리오는 5회 유찰 시 27,395,200원, 6회 유찰 시 19,176,640원으로 제시돼 있습니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 39,136,000원 | 38,031,552원 | 455,968,448원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,395,200원 | 26,502,086원 | 467,497,914원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 19,176,640원 | 18,431,460원 | 475,568,540원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 39,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,104,448원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 294,000,000원 | 38,031,552원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 494,000,000원 중 38,031,552원이 배당되고, 455,968,448원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가서상 공장(지식산업센터) 용도이며, 본건 건물은 지하 2층·지상 10층 구조입니다.
- 입지. 경기도 평택시 소재 서정리역 남서측 인근으로, 공장(지식산업센터)·근린생활시설·주상용 건물·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 2020.10.29. 사용승인, 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·소화전·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 공시지가 2,324,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 도로. 북동측·남서측 중로, 남동측 소로의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가의 24.01%라는 숫자보다 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매가와 실제 임대수요를 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 대항력은 없지만 삼호기전(주)(이병목)이 754호 35.06㎡를 점유한 것으로 조사됐으므로 인도 일정과 점유 상태를 확인하세요.
- 보증금 20%. 이번 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 7,827,200원입니다.
- 공동담보. 신한은행 근저당이 다른 호실과 공동담보로 잡혀 있으므로 배당기일 전 실제 채권잔액과 공동담보 진행 상황을 확인하세요.
- 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역 외에도 택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시가 있으므로 취득·이용 목적에 맞는 규제 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.11.24. 신한은행 근저당이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인도 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 네 번 유찰돼 최저가가 39,136,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인폭만으로는 적정가를 판단할 수 없습니다. 게다가 용도가 공장(지식산업센터)이고 이미 4회 유찰된 만큼, 권리는 통과하되 가격·환금성은 현장과 실거래로 재검증해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
