부동산임의경매

한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌고, 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고의 ‘유치권 행사중’ 안내문이 있어 실제 성립 여부 확인이 핵심입니다. 가격만 보고 접근하기보다 현장 확인이 필요한 근린시설입니다.

감정가 / 최저가

688,000,000원

최저 115,632,000원

최저가 비율

16.81%

5회 유찰

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

핵심지표

유치권 확인

현장 검토 필요

수원지방법원 2025타경705. 평택시 고덕동 해모수가온타워 4층 432호 근린시설입니다. 감정가는 6.88억이지만 현재 최저매각가는 1.156억까지 내려온 상태입니다. 권리관계는 비교적 단순합니다. 2023년 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 근린시설 경매에서 가장 중요한 부분은 권리보다 현장입니다. 명세서 비고에는 현황조사서상 “유치권 행사중”이라는 안내문 부착이 기재되어 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 유치권은 등기되지 않는 권리이므로 현장 점유와 채권 발생 근거 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경705 (임의경매)
소재지	경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 4층432호
물건종류 / 용도	근린시설
소유자	정연화
감정가 / 최저가	688,000,000원 / 115,632,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 국민은행 / 472,984,564원
매각기일	2026.07.13

① 권리 흐름 — 등기상 인수 부담 없음

말소기준권리는 2023.03.31 설정된 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 2024.01.08 설정된 주식회사 브레인 근저당권과 2025.06.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 매수인이 승계하는 권리는 없습니다.

② 매각가 분석 — 5회 유찰 후 가격 구간

현재 최저매각가는 115,632,000원으로 감정가 688,000,000원의 약 16.81%입니다. 5회 유찰을 거치며 가격은 크게 낮아졌지만, 근린시설은 아파트와 달리 수요층과 임대 가능성이 제한될 수 있어 현장 검토가 중요합니다.

⚠️ 유치권 안내문 확인 매각물건명세서 비고에는 현황조사서상 “유치권 행사중” 안내문이 부착되어 있으나 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 낙찰 전 점유자·시설공사 내역·채권 발생 원인을 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,632,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,418,848원
국민은행 근저당권	552,000,000원	113,213,152원
주식회사 브레인 근저당권	1,000,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

유찰 회차별 가격

현재 5회 유찰 후 최저매각가 115,632,000원

✅ 권리 관점 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 단순한 구조입니다.

⛔ 주의 관점 근린시설은 임대·영업 수요가 중요합니다. 특히 유치권 안내문이 존재하므로 낙찰 전 현장 점유 상태와 유치권 성립 여부 확인이 필수입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근으로 상업 및 업무시설, 공동주택 등이 소재하는 상업지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 위치합니다.
용도. 근린생활시설로 이용 중이며 건물은 2022년 12월 16일 사용승인된 철근콘크리트 구조입니다.
규제. 중심상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

유치권 확인. 안내문만으로 성립하는 것은 아니므로 실제 점유와 채권 관계를 조사해야 합니다.
영업성 검토. 근린시설은 낙찰 후 임대수요와 공실 위험을 확인해야 합니다.
권리 검토. 등기상 인수권리는 없으나 현장 권리인 유치권 가능성은 별도 검토 대상입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 현장은 확인 필요”

이 물건은 5회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌고 등기상 권리도 깔끔한 편입니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심 변수인 유치권 안내문이 존재합니다. 낙찰 전 현장 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 위험 요소가 있습니다. 권리는 안전하지만, 최종 판단은 현장 검증 이후가 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-08	유찰	6억 8,800만원
2	2026-01-26	유찰	4억 8,160만원
3	2026-03-16	유찰	3억 3,712만원
4	2026-04-13	유찰	2억 3,598만원
5	2026-06-08	유찰	1억 6,518만원
6	2026-07-13	대기	1억 1,563만원

부동산임의경매

5회 유찰로 가격은 내려왔지만, 유치권 안내문 확인이 필요한 고덕 근린시설

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 부담 없음

② 매각가 분석 — 5회 유찰 후 가격 구간

③ 예상배당표 (매각가 115,632,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력적, 현장은 확인 필요”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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