서울남부지방법원 2025타경11488. 서울 강서구 방화동 마곡제이엠팰리스 9층 902호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 감정가 333,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 170,496,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 감정가의 51.2%지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권과 전입자가 함께 있기 때문입니다.

핵심 임차권자인 조민주는 보증금 300,000,000원, 확정일자 2021.09.30, 전입일 2021.10.18의 선순위 임차인입니다. 현재 최저가로 배당하면 집행비용을 제외한 167,309,056원만 배당되고, 132,690,944원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있어 조민주 관련 인수는 실질적으로 제거됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상

등기상 하나은행 근저당권 두 건은 2021.10.15 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.08.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 조민주의 전입과 임차권등기는 이보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.

조민주의 임차권은 보증금 300,000,000원, 건물 전부, 계약일 2021.09.25, 점유개시일 2021.10.15, 전입일 2021.10.18, 확정일자 2021.09.30로 등기돼 있습니다. 다만 매각 조건에 따라 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 관한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 임차권의 룰상 미배당액은 매수인에게 실질적으로 청구되지 않는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용은 1명

주택도시보증공사는 조민주의 임차보증금 반환채권을 승계한 보증기관이므로 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 조민주와 공다영, 총 2명입니다. 조민주의 300,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 300,000,000원을 별도 보증금으로 더하면 중복 계산이 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 51.2%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 170,496,000원으로 감정가 333,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 확인 가능한 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가가 없어, 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다.

더구나 이 사건은 조민주의 확약 외에 공다영의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 확정 가능한 최소 지출은 최저가 170,496,000원이지만, 최종 실질취득액은 170,496,000원 + 공다영 관련 인수 가능액으로 봐야 합니다. 미상 보증금이 확인되기 전에는 응찰가 상한도 확정하기 어렵습니다.

조민주의 룰상 미배당액은 낙찰가가 내려갈수록 증가하지만, 반환청구권 포기 조건이 이행되면 조민주 관련 매수인 인수는 각 회차 모두 실질 0원*입니다. 공다영 관련 금액은 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,496,000원 가정)

당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당표의 132,690,944원은 확약 적용 전 룰상 미배당액이며, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 조민주 관련 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 중 9층 902호입니다.
• 입지. 서울디지털콘텐츠고등학교 남측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지이며 동측으로 폭 약 30m의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·소화·화재탐지·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 617㎡, 공시지가는 ㎡당 5,736,000원이며 광대로 한 면에 접합니다.
• 건물 규모. 사용승인일은 2021.08.19이고 전체 20세대입니다. 확인 가능한 최근 실거래와 낙찰가가 없어 가격 환금성은 별도 현장조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공다영 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원문에서 확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 대상이 조민주 임차권으로 한정되는지 문구를 원본과 대조하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 매각 후 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 필요한 서류를 제출하는 조건과 시점을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 보수적 산정. 현재 확인 가능한 금액은 170,496,000원이지만, 공다영 보증금이 확인될 때까지는 추가 인수 가능액을 별도로 두어야 합니다.
• 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래와 동일·유사 물건 매물가를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부와 매각조건을 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자와 인도 시기, 명도협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 인수는 아직 미확정”

이 사건의 가장 큰 권리인 조민주 보증금 300,000,000원은 현재 최저가에서 132,690,944원이 미배당됩니다. 원칙만 적용하면 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득액이 303,186,944원으로 보증금 수준에서 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 조민주 관련 인수는 실질 0원*입니다.

문제는 그 밖의 점유자입니다. 공다영은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 확약은 이 점유자에게 적용되지 않으므로, 현재 최저가 170,496,000원을 곧바로 최종 취득원가로 볼 수 없습니다. 실거래 자료도 확인되지 않아 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 “조민주 위험은 해소, 공다영 위험은 미해소”입니다. 공다영의 임대차 실체와 보증금이 확인돼야 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 주된 3억원 임차권이 확약으로 정리됐다는 장점은 분명하지만, 확약 밖 미상 임차인이 남아 있는 만큼 권리 안전도를 높게 평가할 단계는 아닙니다.