수원지방법원 2025타경712. 평택시 고덕동 2439-2 토지와 지상 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층·2층·3층이 각각 다가구주택 1가구이며, 별도로 미등기 다락층이 존재합니다. 소유자 박민영 명의의 소유권보존과 선영새마을금고 근저당권 설정이 모두 2024.01.19. 이루어졌고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 서보산업주식회사의 가압류 47,494,480원과 선영새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사 등에 나타난 강보경과 WATSON TY R의 전입일도 각각 2024.08.12., 2024.12.02.로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2439-2 주건축물제1동 · 경기도 평택시 함박산17길 68 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 다가구주택 1가구 · 2층 다가구주택 1가구 · 3층 다가구주택 1가구 · 미등기 다락층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 3층 · 사용승인일 2023.12.20. |
| 토지 | 대 272.2㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 공시지가 1,185,000원/㎡ |
| 소유자 | 박민영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,928,064,000원 / 944,752,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선영새마을금고 / 1,519,780,169원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기와 임차인은 매각으로 정리
말소기준은 2024.01.19. 설정된 선영새마을금고 근저당권 1,740,000,000원입니다. 이 근저당권은 토지인 평택시 고덕동 2439-2와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강보경 | 2024.08.12. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 · 보증금과 점유 범위 확인 필요 |
| WATSON TY R | 2024.12.02. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 · 보증금과 점유 범위 확인 필요 |
실제 임차인 조사 인원은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 임대차계약, 실제 점유 부분이 미상인 만큼 인수 위험과 별개로 명도 대상과 점유 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘저가’라 할 수 없다
현재 최저매각가는 944,752,000원으로 감정가 1,928,064,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 공동주택의 표준화된 한 세대가 아니라 토지 272.2㎡와 3층 다가구주택, 미등기 다락층 및 제시외 부분을 함께 사는 개별 자산입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 1층과 2층의 연면적 외 발코니·내욕실 등 추가면적, 3층 발코니 용도의 추가면적, 별도의 미등기 다락층이 명시돼 있습니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되더라도 면적 산정, 사용승인 범위, 현황과 도면의 일치, 향후 처분 시 설명 의무를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 944,752,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.3% 추정) | - | 11,847,520원 |
| 1. 근저당권 · 선영새마을금고 | 1,740,000,000원 | 932,904,480원 |
| 2. 가압류 · 서보산업주식회사 | 47,494,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,787,494,480원 중 932,904,480원이 배당되고, 854,590,000원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 민세중학교 남서측 인근으로, 고덕국제화지구 내 주거용 단지와 근린생활시설 등 생활지원시설이 있는 주거지대입니다. 주위환경은 아직 개발이 완료되지 않은 미성숙 지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장은 소재 예정으로 기재됐습니다. 교통여건은 향후 무난할 수준으로 예상됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2023.12.20.의 철근콘크리트구조 지상 3층 건물로, 급배수·난방·도시가스· 화재탐지설비와 12인승 장애인용 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로1류와 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
- 환금성. 토지와 다가구주택을 함께 매수하는 개별성이 강한 물건이며, 층별 임대조건과 제시외 면적, 미등기 다락층의 상태에 따라 수익성과 처분가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 부분 실측. 1층·2층의 발코니와 내욕실 등 추가면적, 3층 발코니 추가면적, 미등기 다락층의 위치·면적·구조를 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 임차인 2명 점유 확인. 강보경과 WATSON TY R의 실제 점유 층, 임대차계약 상대방, 보증금·차임, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 인수와 명도 구분. 대항력은 없고 인수액도 0원이지만, 점유자가 존재하므로 인도명령과 명도 협의에 필요한 시간과 비용을 별도로 반영하세요.
- 수익성 검증. 감정가 대비 49%만을 기준으로 응찰하지 말고, 층별 예상 임대수입과 공실, 유지관리비, 토지가치 등을 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역· 토지거래계약 허가구역 등 이용 제한을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 제시외 건물 포함 범위를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.19. 선영새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 2명의 전입도 모두 후순위이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 미등기 다락층·연면적 외 추가면적·임대관계 미상·2명의 점유자·미성숙 개발지라는 검증 과제가 겹칩니다. 이 물건은 “얼마나 할인됐는가”보다 “실제 사용 가능한 면적과 임대수익, 명도와 향후 처분 가능성이 얼마인가”를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 물건 상태는 현장검증 후 판단.
